广东省江门市人民政府办公室


印发江门市物业管理实施细则(试行)的通知



各市、区人民政府，市有关单位：

《江门市物业管理实施细则(试行)》业经市政府十三届八十八次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。


江门市人民政府办公室

二○一一年十一月十六日


江门市物业管理实施细则(试行)



第一章　总 　　则

第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高城市物业管理水平，推动物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条　本市行政区域内的物业管理活动适用于本实施细则。以下条款中的“市”指江门市，各市、区指本市所辖的蓬江区、江海区、新会区、台山市、开平市、鹤山市和恩平市。

第三条　市住房和城乡建设主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本实施细则的组织实施。

各市、区住房和城乡建设主管部门负责辖区内物业管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导、建立物业服务企业诚信管理档案等日常工作。

各街道办事处（乡镇人民政府）负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，做好社区居委会（村民委员会）、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作；会同各市、区住房和城乡建设主管部门对辖区内设立业主大会和选举业主委员会给予指导、协助并调处矛盾纠纷等相关工作。

城乡规划行政主管部门负责在确定房地产项目规划条件时，按规定配置各类公共建设配套设施；并按照《广东省物业管理条例》规定的标准提出物业服务用房的具体要求，并在审批建设工程规划许可证时，明确物业服务用房的位置和面积。

公安行政主管部门负责指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设管理工作，指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作；消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；负责对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道等行为依法采取相关措施。

价格行政主管部门负责确认物业管理区域前期物业服务收费标准；对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

城市管理、环保、司法、工商、税务、市容环卫、供水、排水、供电、供气、有线电视、通信等有关部门和单位，按照各自职责协同做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。

第四条　居民委员会（村民委员会）、业主大会、业主委员会和物业服务企业及其行业协会应当在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。

（一）居民委员会（村民委员会）应当积极做好所属区域物业管理小区的社会事务管理工作，促进业主与物业服务企业的密切合作，创造和谐的社区人际关系。

（二）业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会（村民委员会）依法履行自治管理职责，支持居民委员会（村民委员会）开展工作；协调处理业主、非业主使用人对物业服务的投诉。

（三）物业服务企业应当按照法律、法规、规章和物业服务合同的约定，为业主提供服务；应当积极配合街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）开展社区服务和社区文化活动；积极配合公安、计生、环保、城市管理等部门共同做好物业管理区域内的有关工作。

（四）物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，制定物业管理行业诚信自律管理公约，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业依法、诚信经营和服务；负责组织物业服务行业从业人员开展业务培训，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，调解行业内部争议，促进行业健康发展。

第五条　建立物业管理联席会议制度。由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集，物业所在地的市(区)住房和城乡建设主管部门、居民委员会（村民委员会）、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加，协调解决本行政区域内物业管理的重大问题。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。

第六条　各级政府应当扶持物业管理行业的发展，积极推进物业管理产业化、专业化、社会化、市场化进程，鼓励创新物业管理机制，依靠科技进步提高物业服务水平。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第七条　各市、区住房和城乡建设主管部门负责指导、监督、管理物业管理区域的划定工作，对物业管理区域的划定实行登记备案。

（一）新建物业的，由建设单位在新建物业出售前申办备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示；

（二）已经实施物业管理的，由物业服务企业申办备案；

（三）已经建成并交付使用但未划定物业管理区域的建成居住区，需要实施物业管理和调整物业管理区域的，由街道办事处（乡镇人民政府）确定并申办备案。

第八条　各市(区)住房和城乡建设主管部门应当自收到备案申请之日起15日内登记备案；认为划定的物业管理区域不符合有关规定的，应当书面通知重新划定。

第九条　物业管理区域具备下列条件之一的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面要求召开首次业主大会。

（一）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的；

（二）物业管理区域全体业主户数20% 以上联名提出要求的。

一个物业管理区域的建设项目实行分期开发的，先期开发区域具备前款规定的业主大会成立条件的，可以先行成立业主大会并选举产生首届业主委员会；当后期开发区域建成交付使用后，应当重新补选或者改选业主委员会。

街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到业主书面要求的30日内会同物业所在地的市、区住房和城乡建设主管部门指导、协助业主推荐产生首次业主大会筹备组。

对未召开业主大会、成立业主委员会的物业管理区域，街道办事处（乡镇人民政府）应当会同各市、区住房和城乡建设主管部门做好宣传发动工作，并协助和指导召开业主大会、成立业主委员会。

第十条　一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组，业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表和街道办事处（乡镇人民政府）代表以及居民委员会（村民委员会）代表7至15人（单数）组成。

（一）建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员会（村民委员会）代表各1名。建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）代表应当委派代表参加业主大会筹备组；物业管理区域内的业主，不能作为建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会（村民委员会）的业主大会筹备组成员代表。

（二）业主代表可推选4至12人（偶数）。业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会（村民委员会）代表组织业主推荐产生。

（三）业主大会筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起7日内在物业管理区域的显著位置公告；业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

业主大会筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议；各市、区住房和城乡建设主管部门应当指导、协助业主大会筹备组开展工作；建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

第十一条　业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。凡需书面投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见应当由业主本人签字。

业主委员会未按规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求。街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，由物业所在地的居民委员会（村民委员会）在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开。

第十二条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续；物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内向备案机关办理备案变更手续。

第十三条　业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或者业主委员会在其职权范围内作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力；业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，也不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第十四条　业主委员会一般由5至15人的单数委员组成，每届任期不超过五年，任期届满，不得继续履行职责。

（一）业主委员会任期届满3个月前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举；业主委员会任期届满仍未召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求；街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由物业所在地的居民委员会（村民委员会）在街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督下组织进行换届选举。

（二）业主委员会成员辞职，应当向业主大会提交书面辞职报告，业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否接受其辞职请求；业主大会没有授权的，应召开业主大会临时会议决定是否接受其辞职请求，并在物业管理区域的显著位置公告。

(三) 业主委员会委员集体辞职，或者20%以上业主联名向业主大会提议更换全体业主委员会委员或者终止全体业主委员会委员职务的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会；业主可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予协助。

第十五条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第十六条　业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开，由主任或者主任委托的副主任负责召集。经 1/3 以上业主委员会委员的提议，应当召开业主委员会会议。

业主委员会召开会议应当有 1/2 以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员1/2以上同意。

业主委员会需要讨论、决定的事项，应当于会议召开前以书面征求意见的形式广泛听取业主和非业主使用人的建议意见。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当及时在物业管理区域内显著位置公告。

第十七条　业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定，经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主的监督。

第三章 前期物业管理

第十八条　建设单位应当在取得商品房预售许可证前（现售房的应当在售房前）选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。

（一）建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业服务。

（二）投标人少于3个或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅物业，经市、区住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

（三）分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标，不得分期招投标。

第十九条　建设单位应当与前期物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

（一）前期物业服务合同期满，已交付使用的物业建筑面积未达到物业管理区域建筑面积50% 以上的，建设单位应当重新选聘或者续聘物业服务企业。原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给建设单位。

（二）前期物业服务合同期满，已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50% 以上且已成立业主大会的，由业主大会决定物业管理事项；原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给业主委员会。未成立业主大会的，建设单位应当重新选聘或者续聘物业服务企业；原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给建设单位。

（三）前期物业服务合同期满，物业管理区域已全部交付使用且已成立业主大会的，由业主大会决定物业管理事项；原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给业主委员会。未成立业主大会的，原物业服务企业撤出物业管理区域的，物业管理资料可以移交给街道办事处（乡镇人民政府）暂为保管。

第二十条　建设单位销售住宅物业时，应按规定将以下相关事项和信息告知购房人，保障购房人的知情权：

（一）建设单位在申请核发商品房预售许可证时，应当提供《前期物业服务合同》、《临时管理规约》和明确物业服务用房的规划资料；

（二）建设单位应当在商品房销售现场将物业服务用房的具体位置、面积，公共建筑、共用设备设施的配置等资料和《业主交存住宅专项维修资金协议书》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》予以公示，接受社会公众的查询；

（三）建设单位与物业买受人签订的商品房买卖应当包含前期物业服务合同约定的内容，物业服务用房和公共建筑、共用设备设施的配置情况应当在房屋买卖合同中明示。

第二十一条　物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，并作相应记录；发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的，应当向物业所在地住房和城乡建设主管部门或者其他有关行政主管部门报告，并书面要求建设单位进行整改；建设单位整改合格后，方可办理物业交接手续。

第二十二条　物业服务企业承接物业服务项目时，应当对物业共有部分、共用设施设备是否满足正常使用功能进行查验，并与业主委员会办理物业交接验收手续。

物业服务企业应当自前期物业交接后30日内报物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门备案，并将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第二十三条　物业服务企业撤出物业管理区域的，应当按照有关规定进行查验移交。

（一）已成立业主大会的，由业主委员会和新选聘的物业服务企业与撤出的物业服务企业进行查验移交；没有新选聘的物业服务企业的，由业主委员会与撤出的物业服务企业进行查验移交。

（二）未成立业主大会的，可以由居民委员会（村民委员会）与撤出的物业服务企业进行查验移交，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予指导和协助。

第二十四条　没有实施物业管理的建成居住区实施物业管理的，物业服务企业进入物业管理区域实施物业管理时，由业主委员会与物业服务企业进行查验移交，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予指导和协助。

第二十五条　物业服务交接时，物业服务企业应当维持在办理交接至撤出物业管理区域期间的正常物业管理秩序；物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

第四章 物业管理服务

第二十六条　物业服务企业及其从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的物业管理资质、资格证书后，方可从事物业管理业务活动。

第二十七条　物业服务企业或者其他管理人员根据业主的委托管理物业管理区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人，如因委托造成的损失由物业服务企业承担。

第二十八条　订立物业服务合同，其内容由双方约定，一般包括下列条款：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）双方的权利和义务；

（三）物业管理服务事项和服务质量要求；

（四）物业服务费的标准和收取办法；

（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；

（六）住宅专项维修资金使用方面的约定；

（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人约定的其他事项。

物业服务合同的条款应当符合国家、省的有关规定，并事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

第二十九条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；

（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

（四）协助或受有关部门委托做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作；

（五）车辆的停放管理；

（六）对物业使用中禁止性行为的管理措施；

（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；

（八）物业档案资料的保管；

（九）业主或者业主大会委托的其他物业服务事项。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项，当事人不承担责任。

第三十条　物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定:

（一）符合物业服务规范；

（二）及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主、非业主使用人的建议意见，改进和完善服务；

（四）配合居民委员会（村民委员会）做好社区管理的相关工作。

第三十一条　业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业所在地的市、区住房和城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

第三十二条　物业服务企业、业主大会要求解除物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知对方。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域。

物业服务企业或业主委员会根据业主大会的决定经过双方协商一致，可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。但应当通知对方，并按规定办理移交手续。

物业服务企业或业主委员会根据业主代表大会决定单方提出解除物业服务合同，另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构裁决。

第三十三条　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。买卖双方当事人未约定的，由买受人交纳。

第三十四条　物业服务企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。

价格主管部门应当会同物业所在地住房和城乡建设主管部门加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范、引导和监督。物业服务企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。

物业服务企业不能违法设立强制性的服务项目。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务费用由双方约定。

第三十五条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当及时劝阻，并向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法违规行为及时予以制止或者依法处理。

第三十六条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规的规定和管理规约的约定。

物业使用人违反本实施细则的规定和管理规约的约定，相关业主应当承担连带责任。

第三十七条　街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）应当及时调解业主或者物业使用人与物业服务企业在物业服务活动中发生的矛盾和争议。

业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务工作，调解业主对物业服务的投诉。业主和物业服务企业对于物业服务有争议的，可以向街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）申请调解，或者直接向人民法院提起诉讼。

第三十八条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主利益。

因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。

第三十九条　物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第四十条　经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。

业主委员会可以与物业服务企业根据物业管理区域停车实际，制订临时停车方案，报业主大会决定。物业服务企业应当将临时停车费单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督。

第四十一条　业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，与物业服务企业签定装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修工程的安全巡查，维持正常的施工秩序，业主、物业使用人应当予以配合。物业服务企业发现业主、物业使用人及装饰装修实施企业或者个人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及（临时）管理规约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门，并配合有关行政主管部门做好整改工作。

其他单位或者个人发现业主、物业使用人在物业使用、装饰装修过程中存在违法或者不当情形的，可以向物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门投诉或者举报。

物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。

第四十二条　物业出现危及安全、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时，责任人应当及时维修养护。

物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第四十三条　建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；建设单位可以委托物业服务企业保修，也可以自行组织维修。业主、物业使用人对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和（临时）管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护；物业服务企业应当按照物业服务合同对共用设施设备定期维修养护。

第五章 法律责任

第四十四条　违反本办法规定的行为，按照国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及其他相关法律、法规、规章的规定处罚。

第四十五条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规规定的活动，尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条　业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约，损害其他业主、物业使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止。

物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。

业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳；业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第四十七条　住房和城乡建设主管部门和相关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附　　则

第四十八条　本实施细则自2012年1月1日起试行，有效期为三年。



山东省济南市人大常委会


济南市公共场所治安管理办法
济南市人大常委会


（1996年9月27日山东省济南市第十一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 1996年10月14日山东省人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准 1997年1月1日起施行）


第一条 为维护公共场所治安秩序、保障公共安全和公民的合法权益，根据《中华人民共和国治安管理处罚条例》和有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内对外营业或开放的下列公共场所：
（一）影剧院、俱乐部、录像放映点、音乐厅、卡拉ＯＫ厅、曲艺厅、舞厅（场）、夜总会、游艺室、游乐场、电子游戏室；
（二）文化宫（馆、站）、青（少）年宫、群众艺术馆；
（三）体育场（馆）、游泳池（馆）、水上娱乐场、赛车场、跑马场、溜冰场、健身房、台球场（室）、武术馆、网球场、保龄球场、高尔夫球场（馆）、营业性射击场（室）；
（四）博物馆、美术馆、展览馆、图书馆、纪念馆；
（五）公园、广场、风景游览区、公墓、烈士陵园；
（六）饭店、酒馆（吧）、氧吧、冷饮店、茶馆（楼）、咖啡馆（厅）、理发店、美容厅、浴室；
（七）车站、码头、渡口、民用飞机场；
（八）各类市场及商场（店）；
（九）用于举办订货会、展览（销）会、物资交流会、灯会、庙会、山会、体育比赛、文艺演出等涉及公共安全活动的临时场所；
（十）市公安局确定应列入本办法管理的其它公共场所。
第三条 市公安局是本市公共场所治安管理的主管机关，县（市、区）公安机关负责对所辖行政区域内公共场所的治安管理。
工商行政管理、文化、广播电视、新闻出版、体育、园林、旅游等部门应按照各自职责，配合公安机关做好公共场所的治安管理工作。
第四条 公安机关在公共场所治安管理中，应当履行下列职责：
（一）督促落实各项安全措施，组织、指导治安责任人和治安保卫人员的业务培训工作；
（二）进行治安安全检查，发现隐患及时提出整改措施并督促整改；
（三）及时查处治安案件，处置突发事件和治安灾害事故。
第五条 对公共场所治安管理按照谁主办，谁负责的原则，实行治安责任制。公共场所经营的法定代表人或主要负责人为本场所的治安责任人，应当对经营的公共场所的安全负责，落实安全措施，维护治安秩序。
第六条 公民在公共场所活动，应当遵守国家法律、法规和各项规章制度，协助维护治安秩序。公民举报、制止违法犯罪行为，受法律保护。
第七条 公民场所必须符合下列安全规定：
（一）建（构）筑物和各种设施坚固安全；
（二）疏散道口畅通；
（三）符合国家消防有关规定；
（四）设置明显的导向标志；
（五）有足够的照明设备和突然停电时的应急措施；
（六）配备安装必要的报警、监控等安全防范设施；
（七）危险的路段、部位，设置护栏等安全设施；
（八）禁止游客、顾客、观众进入的区域，应设置明显标志；
（九）市公安局依据法律法规规章制定的其他有关安全规定。
第八条 公共场所严禁下列行为：
（一）打架斗殴、寻衅滋事、侮辱妇女；
（二）卖淫、嫖娼或者组织、强迫、引诱、容留、介绍他人卖淫嫖娼；
（三）吸毒、贩毒；
（四）赌博或者为赌博提供条件；
（五）算命、测字及其他封建迷信活动；
（六）制作、复制、出售、出租或者传播淫秽物品；
（七）非法携带枪支弹药、管制刀具和易燃易爆、剧毒、腐蚀、放射性等危险物品；
（八）污损文物古迹、古树名木、雕塑、建筑设施；
（九）进行色情服务或者组织、雇佣、引诱、容留、介绍他人从事色情服务；
（十）法律、法规规定禁止的其他扰乱社会治安行为。
第九条 公共场所的经营单位和个体经营者必须遵守下列治安规定：
（一）建立治安保卫组织、配备治安保卫人员或保安人员。治安保卫、保安人员应当选用思想品德好、具有一定工作能力的人员担任；
（二）治安责任人和治安保卫或保安人员上岗前应当按照公安机关的要求进行业务培训；
（三）建立健全各项安全管理规章制度；在醒目位置悬挂张贴顾客、游客或观众须知和有关安全规定；
（四）文化娱乐、服务场所内禁止设置封闭式包间，包间门离地面一点四至一点八米之间须设置能展示室内整体环境的通体透明玻璃，包间内不得设暗门或反锁；照明度每平方米不得低于五勒克斯；
（五）核定人员容量，严禁超员；
（六）禁止醉酒者和精神病患者入场；
（七）禁止中小学生和学龄前儿童进入的场所应设置明显的禁入标志；
（八）对场所内发生的违法犯罪行为，应及时制止并向公安机关报告；
（九）公共场所的营业结束时间超过午夜零时的，应将采取的安全措施报当地公安机关同意；
（十）应遵守的其他各项治安管理规定。
第十条 开办本办法第二条第（一）、（三）、（六）项所列公共场所的单位和个人，必须持工程竣工核验证明书和主要设备的安全证明及公安消防部门出具的防火检验合格证明，到公安机关申请领取《公共场所安全审查合格证》（以下简称《合格证》）后，方可申领《营业执照》对
外营业。
公安机关应当自接到开办公共场所申请之日起十五日内作出审查决定。批准的，颁发《合格证》；不批准的，书面通知申请人。
第十一条 在市区内，市属以上单位、外地单位和涉外企业开办公共场所需申领《合格证》的，应当向当地公安派出所提出申请，经区公安分局审核后，由市公安局审批。
区属以下单位和个人开办的公共场所及在县（市）辖区内开办的公共场所应当向当地公安派出所提出申请，由县（市、区）公安机关审批，报市公安局备案。
第十二条 已领取《合格证》的公共场所经有关行政机关核准停业、歇业、转业、改建、增减经营项目、变更法定代表人和经营负责人的，应当在核准后十日内向公安机关申请办理注销、变更登记手续。
《合格证》实行年度注册登记制度。
第十三条 在公共场所举办涉及公共安全的经贸、文化、体育、宣传、纪念、庆典和证券（彩票）发行等活动，主办单位和个人必须持下列文件于举办活动十五日前，向公安机关提出申请，经审查合格批准后，方可举办。
（一）申请报告和主管部门的批准文件；
（二）活动的规模、项目、内容和日程安排；
（三）活动场所的基本情况和安全设施状况；
（四）安全保卫工作方案。
公安机关应当自接到举办活动申请之日起七日内作出审查决定并书面通知申请人。逾期未通知申请人的，视为批准。
未经公安机关批准，主办活动的单位和个人不得对外公开宣传及发售入场券。
第十四条 未经市公安局和有关部门批准，禁止在空中利用飞行器进行娱乐、宣传、广告等活动。
第十五条 经批准举办的活动，主办单位和个人必须做好以下安全保卫工作：
（一）对参加活动的人员进行安全教育；
（二）参加活动人数不得超过核定的容量；临时搭建的设施和使用的电器、照明设备、装饰材料等应当符合规定，并经有关部门鉴定合格；
（三）活动期间，不得擅自变更活动的项目、内容和日程安排；应当组织足够的治安、保安人员，保障活动的安全；
（四）按照公安机关要求，设置临时停车场和交通标志，负责组织车辆的停放和管理；
（五）公安机关提出的其他安全措施。
第十六条 对批准举办的活动，公安机关必须做好以下安全保卫工作：
（一）对场地、设施进行安全检查；
（二）监制、监发各类票证，核定人员容量；
（三）需要时派出警力协助主办单位维持治安、交通秩序，做好处置治安事件的应急准备；
（四）其他安全保卫工作。
第十七条 执行本办法，符合下列条件之一的，由所在单位、上级主管部门、公安机关或者人民政府给予表彰或奖励：

（一）认真落实安全和治安防范措施成绩显著的；
（二）制止违法犯罪行为或抓获违法犯罪分子的；
（三）积极协助公安机关查破案件的；
（四）在同治安灾害事故斗争中作出突出贡献的。
第十八条 违反本办法第七条、第十五条规定的，责令限期改正；逾期不改正的，依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》第二十条规定予以处罚；对本办法第二条第（一）、（三）、（六）项所列的公共场所可以暂扣《合格证》；对有发生重大治安灾害事故可能的公共场所和活动
，责令限期停业整改或者责令停止举办活动。
第十九条 违反本办法第八条第一项至第八项和第十项规定的，依照有关法律、法规的规定处理。
对违反本办法第八条第九项规定的，对个人处二百元以上一千元以下罚款；对单位责令停业整顿，没收违法所得，并处五千元以上三万元以下罚款；情节严重的，吊销《合格证》。
第二十条 违反本办法第九条规定的，责令限期改正；逾期不改正的，责令停业整顿，并处五百元以上三千元以下罚款；情节严重的，并吊销《合格证》。
第二十一条 违反本办法第十条第一款、第十二条规定的，责令限期补办手续；逾期未补办的，责令停止营业，没收违法所得，可以并处一千元以上五千元以下罚款。
第二十二条 违反本办法第十三条第一款、第三款规定，活动尚未举办的，责令限期补办手续；逾期未补办的或者未经批准擅自举办活动的，责令停止举办活动、没收违法所得，可以并处一千元以上五千元以下罚款。
第二十三条 违反本办法第十四条规定的，没收违法所得，处违法所得一至三倍的罚款。
第二十四条 违反本办法规定，被吊销或者暂扣《合格证》的，公安机关应当自作出处罚决定之日起十日内书面通知有关行政主管部门，由其作出相应处理。
被吊销《合格证》的，非经整顿验收合格不得重新申请开办同类场所。
第二十五条 对当事人进行行政处罚，应当按照《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定办理。
第二十六条 当事人对公安机关作出的行政处罚不服的，可以在接到行政处罚决定书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对上一级机关的复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到行政处罚决定书之日起
十五日内，直接向人民法院起诉。法律法规另有规定的，从其规定。
当事人对行政处罚逾期不申请复议也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第二十七条 公安人员在公共场所执行公务时，应当出示《治安管理检查证》，严格执法、秉公办事，不得滥用职权，徇私舞弊。违反的给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十八条 本办法自1997年1月1日起施行。



1996年10月14日