两委会矛盾的法理学分析

李金良 云南大学法学院


摘要: 村民自治制度二十世纪八十年代在全国逐渐实行,村委会直选后村支部与村委会的矛盾日渐突出,影响了村民自治的发展。村两委的矛盾在本质上权利与权力的冲突，因此要建立村政运行的新模式，彻底解决两委矛盾。
关键词：村民自治、两委关系、法理分析

村民委员会自治运动已在 中国大地上如火如荼地展开，从1988年《中华人民共和国村民委员会组织发》（以下简称《村组织法》）试行以来，我国的直接民主进程也在农村展开。村民自治运动因而对我国的方方面面产生了深远的影响。有学者认为它可能导致我国政治运行方式的整体的变化，而且也引起了国际社会的重视。也有人把它誉为我国农民的三大创造之一。（另两大创造为家庭联产承包经营责任制和乡镇企业）。但由于农村直接民主的实行也引发了许多问题，其中最敏感的一个就是党的领导与村民自治的关系问题。在实践层面表现为村两委（村支部与村委会）的冲突问题，在现阶段表现得非常尖锐。
一、两委矛盾的历史
其实两委的关系问题并非在现在才出现，早在我国人民公社解体以后，为填补农村的权力真空及无政府状态，农民自发地组织了村民委员会实行自我管理，并既而被我国1982年宪法所确认成为1982宪法的一大特色，也正式确立了村民委员会的性质及其法律地位。而党的支部在农村的建立可以追溯至革命根据地时期。因此可以说党支部在农村发展的历史远远早于村委会。但由于过去我国党政不分的体制及片面地强调党对人民群众的领导权，农村实际上的权力中心只有党支部，而没有另外的组织。撤社建乡以后，村委会渐渐发展起来。实际上在农村出现了两个领导中心。在村委会取得法律地位特别是在1998年《村民委员会组织法》实行后，村民直选得以确立，两委关系问题随即出现，可以说两委关系问题是我国层层民主发展的产物，也是党政分离在农村引发的必然结果。关系问题早在党支部在农村建立起来那天就为两委关系问题产生埋下了伏笔。而由于强调党对一切的领导把问题掩盖起来。也是政权从全能主义到后全能主义 转变过程中的必然产物。由于两委问题长期没有解决好，引发了许多其他问题，如村内耗严重，农民的权利没有很好的保障，党的政策无法真正落实及党的权威在农村下降等，村民的民主权利被虚置等等。因此
解决好两委关系问题关系着农民的切身利益，也关系着村治的健康发展及党的领导的实现。
二、两委关系问题的表现及实质分析
我国《村组法》第二条规定:“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事物和公益事业，调节纠纷，协助维护治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议”等主要职责。而《中国共产党农村基层组织工作条例》第九条第二款规定:“村党支部讨论决定本村经济建设和社会发展中的重要问题.需由村民委员会村民会议或集体经济组织决定的事情，由村民委员会村民会议回集体经济组织依照法律和有关规定作出决定。” 两者在条文上明显地存在矛盾：一是重要问题与涉及村民利益问题交叉；二是由于农村的现状导致农村的事务错综复杂难以区分重要与非重要问题，导致党支部与村委会在许多问题上拥有同样的决定权，权责不分明。而在实践层面则表现为村主任与村支书的矛盾。在许多重大问题上两者都有发言权，且两者的权力都有合法的来源。村主任的权力来源于村民选举，具有很强的合法性，而村支书的权力来源主要是由于中国共产党的执政党的法律地位决定的及历史传统（长期以来村支书都是唯一的权力中心）和是上级党委的认可。因此其合法性也不容质疑，并得到了民众的认可。因此村主任和村支书分庭抗衡导致
了矛盾的激化。有的学者把两委矛盾分为个人间矛盾、组织间矛盾和权力间矛盾。个人间的矛盾是由于村支书和村主任在性格、作风等方面的不同引起的，组织间的矛盾是职权不明存在重合引起的，而权力间的矛盾则是政权与治权的关系，也是国家与农民间关系紧张的表现。
也有人认为两委矛盾只是由于党委在新的形势下工作方法的落后和村运作不成熟引起的。由于村民直选村委后，党支部失去了过去一直以来直接插手村具体事物的途径和合法性而不知如何实现党的领导的恐慌状态。村委由村民直接选举产生，认为自身的合法性来源于民众，而不需要党的领导，出现了“村委直选，支部靠边；村委领导，支部放倒”的现象。
要把握两委矛盾的实质，我们有必要从两委所体现出的性质及其职权上来考察。从村民自治的发展历程看，村民自治是农民自己发明的自我管理，自我教育，自我服务的基层群众性自治组织，村民委员会办理本村的公共事物和公益事业，调节纠纷，协助维护治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。因此其职能主要表现为经济职能和关于切身利益的安全、健康及文化教育等。从现实情况分析，农民希望选出的村委会能抵制国家的不合理分派，替村民说话，也就是希望村委会起到保护人的角色 。历史上由于科举制度的废止，能起保护者角色的士绅阶层也随之消失，从而导致城乡二元结构的开始形成，农村精英的流失，导致国家与乡村之间的屏障的消失 。农民的保护责任无人承担，而导致国家权力的渗入，可以说村民自治是农民在寻找保护人的过程向过去的复归。这一点可以从农民的生存伦理上得到验证。斯哥特认为农民在长期的恶劣生存条件下形成自己的经济伦理 ，那就是“活下去”，除此之外，别无他图。农民的利益诉求也就表现为一种特殊的要求，得到生存安全的诉求，也就是说农民利益诉求表现为低水平的利益防卫。就是对正常基本权利的保护。从实际调查看，村民要求选出的村委能带领他们致富，这也表现出选举的动机来
源于利益的追求。因此可以说村民自治是在农民追求一种保守型利益时发明的。村委会也寄托着农民想通过它实现自己的基本的经济的安全权利及生存伦理的希望，村委会是农民权利的体现者和主张者。而对这些基本权利的威胁可能来自强大的官僚国家。
党的基层工作组织条例规定党支部是中国共产党的基层组织，要贯彻党的路线、方针、政策及实现党对农民的领导，帮助农村发展经济，加强农村基层政权建设，实现国家政权对农民的控制，使之在党的领导下有序稳定发展，也就是实现国家对乡村的整合。中国共产党是中国先进的党，执政为民，从它诞生以来就坚持为人民服务的宗旨。因此党的领导和人民的长远利益，国家的整体利益是一致的。但由于我国是后发型的国家，需要在很短的时间内实现现代化，因此在发展过程中有可能在一定时间一定范围内为了国家的发展整体的长远利益，有可能牺牲一部分人的局部利益，而导致社会的不稳定和阶层的分化。在这种压力型体制下，国家不得不加强对社会的控制。党委的权力就是体现为一定的国家控制权力，从国家政权本身的性质看它也是一种扩张性的权力。也有学者指出乡村自治是一种国家政权重建的方式。因此党支部所体现的其实是一种权力。
权利英文表示为right，按照〈〈布莱克韦尔政治百科全书〉〉的定义：“① 描述一种制度安排,其中利益得到法律保护,选择具有法律效力、商品和机遇在保障的基础上提供给个人。②表达一种正当合理的要求。即上述制度安排依法建立并得到维护尊重，权利似乎突出地代表了个人主义价值，我们在权利被认为是在严肃保障个人或人们的一些利益具有重要意义时才论及它们。”因此含有权益、主张、给他所应得之意。在西方往往与自由这一概念相联系,也就是我们通常所说没有自由便没有权利，更没有利益。而权利的主体一般表现为个人或组织，它是人民在与国家权力斗争中从国家权力那里获得的，因此从一开始权利就是与权力相对立的，一直与权力进行斗争，进而扩大了权利的范围。因此它具有个体性、保守性（消极被动性）、防御性。权力呢，英文表示为power、authority，〈〈布莱克韦尔政治百科全书〉〉的定义：“权力在最低限度上讲是指一个行为或机构影响其它行为者或机构的态度和行为的能力，霍布斯把权力定义为一种因果关系，是一种主动出击的‘行动者’和被动的承受对象之间的因果关系，韦伯把权力定义为在社会交往中一个行为者把自己的意志强加在其它行动者之上的一种可能性”。含有控制、权威、扩张之意。它是历史的
产物，是阶级斗争的产物。马克思经典作家认为权力是国家所有的，是统治阶级通过国家进行管理控制社会的手段。因此它一开始就带有控制性、扩张性和权威性、主动性。
在封建社会和资本主义社会，权力是地主阶级和资产阶级对大众进行空压榨的手段，是少数人享有的特权。权利则是大众与权力斗争的产物，因此在阶级对立的社会中，权利和权力是对立的，不可调和的。一部权利发展史也就是一部人民与权力的斗争史。大众在与神权、皇权的斗争中慢慢解放了自己，赢得了权利。在我国人民民主专政的社会主义国家，消灭了阶级差别，人民享有了管理国家的权利，因此国家权力也就转化为人民大众管理自己事务，实现人民大众整体利益的工具。权利与权力的对立由于阶级差别的消失，人民整体长远利益的一致而消失。但是由于我国正处在全面建设现代化的时期，国家为了长远利益而对各个个体的利益进行整合。在整合过程难免损害一部分人的局部利益，但这也是不可避免的。另外，在权力运行过程中，如果没有很好的监督制衡手段，它自身仍旧回堕落为损害人民权利的暴政、暴力，也是由于它本身的扩张性、控制性决定的。也就是说在农村权利与权力的冲突在一定范围内，一定时间内是存在的，也是不可回避的。村支部与村委会的矛盾在一定程度上也体现为权力和权利的冲突。
三、 构建新的农村政治运行模式，调和权利与权力的冲突
权力导致腐败，绝对的权利导致绝对的腐败，要调和村委会与村支部的矛盾，则需要重构农村政治的运行模式。我国农村政治运行的参与者有主要三个：村委会、村支部与村民会议。笔者所构建的三者的适当关系可以用下图表示：



相互制衡
村委会 村支部
合作
监 监

督 督
村民会议
从图中可以看出，村委会与村支部要同时对村民会议负责，接受村民会议的监督，村委会与村支部两者之间是制衡与合作的关系。村委会与村支部两者之间通过制衡和合作达到制衡权力与限制权利滥用的目的。因此我不赞成村委会或者村支部一肩挑，这只能导致权力腐败和对权利的损害，在现实中更可能导致支书角色的不明。村民会议对村委会的监督比较容易实现。难的是村民对村支部的监督。因为村支部是党的基层组织，按照法律和党章的规定，对村支部的监督权只能由党员和上级党委来行使，但没有自下而上的监督是不完善的，也是无力的。要实现村民对村支部的监督，山西河曲的“两票制”不失为一种可行的手段，但仍需完善。本人认为更为有效的办法是建立村委会和村支部两者的联席会议共同对村民负责 ，
涉及村民利益的重大问题村两委班子共同协商作出决议，在协商过程中两者各自发挥主动性地位平等 共同对村民会议负责，这需要要重新修改法律、党章和在时间中探索，从制度上确立村民对党政联席的监督，如可以在村民自治章程中明确。这并没有消除党的领导的可能性，因为如果按照“三个代表”的要求党支部全心全意为村民服务，带领群众发展经济，切身为村民着想党的权威自然回树立起来，党的领导也自然能实现。若不然即使口头上天天强调党的领导，利用强制手段让村民服从党的领导，党的权威最终也不可能实现，反而会削弱。
村支部和村委会的职权不明也是两委之间冲突的重要诱因，因此有必要在制度层面明确划分，做到不在其位，不谋其政，各司其责与分工配合，如可以采用村规民约等手段健全职责划分。
另外要提高党员素质与开创党支部领导的新局面，创新领导方式与方法，党要适应村民直选的形势，农村党组织的权威要通过民众的确认，能不能得到群众的挑选与承认是新时期党评价党员素质的标准，共产党的领导必须要通过切实地为人民谋利益，身体力行“三个代表”才能建立其“合法性。”


参考文献：
徐增阳 任宝玉 ： 《一肩挑真能解决“两委”问题吗？》 载于 《中国农村观察》 2002年第1期
吴理财：《村民自治与国家政权建设》，载于《学习与探索》2002年第1期
季丽新： 载于《当代世界与社会主义》2002年第4期
戴维米勒 未农波格丹诺著：《布莱克韦尔政治学百科全书》 邓正来中文主编 中国政法大学出版社2002年12月出版
肖唐镖邱新有著《多维视角中的村民直选——对十五个村委会选举的观察研究》 中国社会科学出版社2001年报2月版
詹姆斯;斯哥特著《农民的道义经济学——东南亚的生存与反叛》 程立显 刘建芝等译 译林出版社2001年7月版

建设部


房屋接管验收标准

1991年2月4日，建设部

ＺＢＰ 30001—90
1．主题内容与适用范围
1．1 为确保房屋住用的安全和正常的使用功能。明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。
1．2 凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管。依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。
1．3 本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。
2．引用标准
ＧＢＪ7 建筑地基基础设计规范
ＧＢＪ10 钢筋混凝土结构设计规范
ＧＢＪ11 建筑抗震设计规范
ＧＢＪ14 室外排水设计规范
ＧＢＪ16 建筑设计防火规范
ＧＢＪ45 高层民用建筑设计防火规范
ＧＢＪ206 木结构工程施工及验收规范
ＧＢＪ207 屋面工程施工及验收规范
ＧＢＪ232 电气装置安装工程施工及验收规范
ＧＢＪ242 采暖与卫生工程施工及验收规范
ＣＪ13 危险房屋鉴定标准
3．术语和定义
3．1 接管验收
地方政府设置的房屋管理部门（以下简称“房管部门”）接管建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋进行的验收。
3．2 按规定交房管部门接管的房屋
指中央或地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理的房屋。市、县政府用收取的住宅建设配套费建造的房屋、征（拨）地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋，人民法院依法判决没收并通知接管的房屋，以及其它应由政府接收并决定交房管部门接管的房屋。
3．3 新建房屋
建成后未经确认产权的房屋。
3．4 原有房屋
已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋。
4．新建房屋的接管验收
4．1 新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
4．2 接管验收应具备的条件：
ａ．建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；
ｂ．供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；
ｃ．房屋幢、户编号业经有关部门确认。
4．3 接管验收应检索提交的资料
4．3．1 产权资料：
ａ．项目批准文件；
ｂ．用地批准文件；
ｃ．建筑执照；
ｄ．拆迁安置资料。
4．3．2 技术资料：
ａ．竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
ｂ．地质勘察报告；
ｃ．工程合同及开、竣工报告；
ｄ．工程预决算；
ｅ．图纸会审记录；
ｆ．工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
ｇ．隐蔽工程验收签证；
ｈ．沉降观察记录；
ｉ．竣工验收证明书；
ｊ．钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
ｋ．新材料、构配件的鉴定合格证书；
ｌ．水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
ｍ．砂浆、混凝土试块试压报告；
ｎ．供水、供暖的试压报告。
4．4 接管验收程序
4．4．1 建设单位书面提请接管单位接管验收。
4．4．2 接管单位按“4．2”和“4．3”条进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。
4．4．3 接管单位会同建设单位按“4．5”条进行检验。
4．4．4 对验收中发现的质量问题，按“4．6．1”和“4．6．2”条处理。
4．4．5 经检验符合要求的房屋，接管单位应签置验收合格凭证，签发接管文件。
4．5 质量与使用功能的检验
4．5．1 主体结构
4．5．1．1 地基基础的沉降不得超过ＧＢＪ7的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
4．5．1．2 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过ＧＢＪ10的规定值。
4．5．1．3 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
4．5．1．4 木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合ＧＢＪ206中2．1．1条的有关规定。
4．5．1．5 凡应抗震设防的房屋，必须符合ＧＢＪ11的有关规定。
4．5．2 外墙不得渗水。
4．5．3 屋面
4．5．3．1 各类屋面必须符合ＧＢＪ207中4．0．6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。
4．5．3．2 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。
4．5．3．3 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。
4．5．4 楼地面
4．5．4．1 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。
4．5．4．2 卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。
4．5．4．3 木楼地面应平整牢固，接缝密合。
4．5．5 装修
4．5．5．1 钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。
4．5．5．2 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
4．5．5．3 木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。
4．5．5．4 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。
4．5．5．5 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
4．5．5．6 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。
4．5．5．7 油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象
4．5．6 电气
4．5．6．1 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1ＭΩ／ＫＶ。
4．5．6．2 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。
4．5．6．3 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。
4．5．6．4 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须答合ＧＢＪ232的要求。
4．5．6．5 电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过ＧＢＪ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
4．5．6．6 对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。
4．5．6．7 除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。
4．5．7 水、卫、消防
4．5．7．1 管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合ＧＢＪ242的要求。应按套安装水表或预留表位。
4．5．7．2 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。
4．5．7．3 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8ｍ，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。
4．5．7．4 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。
4．5．7．5 水泵安装应平稳，运行时无较大震动。
4．5．7．6 消防设施必须符合ＧＢＪ16、ＧＢＪ45的要求，并且有消防部门检验合格签证。
4．5．8 采暖
4．5．8．1 采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。
4．5．8．2 锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷害。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。
4．5．8．3 炉排必须进行12ｈ以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。
4．5．8．4 各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。
4．5．8．5 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。
4．5．8．6 管道的管径、坡度及检查井必须符合ＧＢＪ242的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。
4．5．8．7 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须答合ＧＢＪ242的规定。
4．5．8．8 锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。
4．5．8．9 经过48ｈ连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。
4．5．9 附属工程及其它
4．5．9．1 室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合ＧＢＪ14第二章第2．3．4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。
4．5．9．2 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5ｃｍ。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应起过两个弯。
4．5．9．3 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。
4．5．9．4 房屋入口处必须做室外道路。并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
4．5．9．5 房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。
4．5．9．6 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。
4．5．9．7 单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。
4．5．9．8 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。
4．6 质量问题的处理。
4．6．1 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。
影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
4．6．2 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
5．原有房屋的收管验收
5．1 接管验收应具备的条件
ａ．房屋所有权、使用权清楚；
ｂ．土地使用范围明确。
5．2 接管验收应检索提交的资料
5．2．1 产权资料：
ａ．房屋所有权证；
ｂ．土地使用权证；
ｃ．有关司法、公证文书和协议；
ｄ．房屋分户使用清册；
ｅ．房屋设备及定、附着物清册。
5．2．2 技术资料：
ａ．房地产平面图；
ｂ．房屋分间平面图；
ｃ．房屋及设备技术资料。
5．3 接管验收程序
5．3．1 移交人书面提请接管单位接管验收。
5．3．2 接管单位按5．1和5．2条进行审核。对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。
5．3．3 接管单位会同移交人按5．4条进行检验。
5．3．4 对检验中发现的危损问题，按5．5条处理。
5．3．5 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况。
5．3．6 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。
5．3．7 移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。
5．4 质量与使用功能的检验
5．4．1 以ＣＪ13和国家有关规定作检验依据。
5．4．2 从外观检查建筑物整体的变异状态。
5．4．3 检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。
5．4．4 查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。
5．5 危险和损坏问题的处理
5．5．1 属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。
5．5．2 属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其它补偿形式。
5．5．3 属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。
6．交接双方的责任
6．1 为尽快发挥投资效益，建设单位应按4．2和4．3条的要求提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕、及进签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。
6．2 接管验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
6．3 房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。
6．4 新建房屋自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修，并应向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实结算，也可以在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。保修保证金和保修费的标准由各地自定。
6．5 新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。
6．6 执行本标准有争议而又不能协商解决时，双方均得申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。
附加说明
本标准由建设部标准定额研究所提出。
本标准由建设部房地产标准技术归口单位上海市房屋科学研究所归口。
本标准由南京市房产管理局负责起草。
本标准主要起草人：贾胜年、彭欣祥、张志刚、蔡春升、李桂毓。
本标准由潘其源、郑秀娟、王廷琪、湛国楠、雷同顺、左令、金履范、朱伟年、李汝质同志审改。
本标准委托南京市房产管理局负责解释。