北海市人民政府关于印发《北海市人民政府常务会议学法制度》等四项制度的通知
广西壮族自治区北海市人民政府
北海市人民政府关于印发《北海市人民政府常务会议学法制度》等四项制度的通知
北政发〔2011〕8号
各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市直各事业、企业单位：
《北海市人民政府常务会议学法制度（试行）》、《北海市人民政府重大行政决策听取意见制度（试行）》、《北海市人民政府重大行政决策集体决定制度（试行）》、《北海市人民政府重大行政决策实施情况后评价制度（试行）》等四项制度已经市十三届人民政府第91次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一一年三月十八日
北海市人民政府常务会议学法制度（试行）
第一条 为充分发挥领导干部学习法律的表率作用，增强依法行政、依法办事的意识和能力，提高政府的公信力和执行力，根据《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》（国发〔2008〕17号）和《国务院关于加强法治政府建设的意见》（国发〔2010〕33号），结合实际，制定本制度。
第二条 市政府常务会议学法坚持提高法律法规知识与增强宪法法律观念并重，注重提高领导干部依照法律规定履行职责行使职权的能力，增强领导干部运用法律原则、法律精神和法律手段妥善解决各种矛盾问题的自觉性。
第三条 市政府常务会议学法坚持学以致用、理论与实践相结合原则，坚持个人自学与集中学习相结合，以个人自学为主。
第四条 市政府常务会议学法主要采取会前学法和专题学法等方式进行。原则上每年至少安排市政府常务会议集中学法2次，至少举办专题法制讲座或依法行政知识集中培训各1次。除专题学法外，凡会议议题涉及重大、疑难法律问题的，开始研究议题前应由有关部门讲解或说明议题涉及有关法律、法规和规章的规定。
第五条 市政府常务会议学法重点内容主要包括：
（一）国务院全面推进依法行政、建设法治政府的基本理论和基本政策；
（二）规范政府共同行为的法律、法规、规章和有关规范性文件；
（三）与工作密切相关和履行职责所必需的专业法律、法规和规章；
（四）保密、廉政、防止职务犯罪方面的法律、法规、规章和有关政策及制度；
（五）市政府工作规则、公文处理等方面的法律、法规和规章制度；
（六）国家、自治区新颁布实施的法律、法规和规章；
（七）与常务会议审议的重要事项密切相关的法律法规规定。
第六条 市政府常务会议学法由市长或常务副市长主持，市政府常务会议组成人员，邀请列席会议的人员和其他列席人员应当参加学习。
第七条 市政府常务会议学法应当制定年度计划。市政府常务会议年度学法计划由市政府办公室会同市司法局（市普法办）提出，报市政府审定后实施。市政府办公室具体做好市政府常务会议学法计划的组织实施工作。相关法律的主要执行机关负责选聘授课（讲座）的专家、专业人员，并根据需要提供市政府领导干部学习法律用书、读本和学习资料。凡国家、自治区新出台的重要法律、法规和规章，应及时邀请专家辅导解读。
第八条 各县、区政府和市政府各部门，应当参照市政府常务会议学法制度制定本单位的领导学法制度。
第九条 本制度自公布之日起施行。
北海市人民政府重大行政决策听取意见制度（试行）
第一条 为建立健全公众参与重大行政决策的规则和程序，完善行政决策信息和智力支持系统，增强行政决策的透明度和公众参与度，根据《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》（国发〔2008〕17号）和《国务院关于加强法治政府建设的意见》（国发〔2010〕33号），结合实际，制定本制度。
第二条 市政府对重大行政事项做出决策前，应当畅通社情民意反映渠道，扩大公众参与面，充分听取与决策事项有利害关系的相关各方和负责决策实施、监督的县、区和市直部门以及社会各界的意见，全面、准确掌握决策所需的信息，最大限度地集中人民群众的正确意见，真正将决策置于人民群众的监督之下。
第三条 本制度所称重大行政决策是指市政府就下列重大事项作出的决策：
（一）制定经济社会发展中长期发展规划及年度计划；
（二）城市总体规划和土地利用、海域使用等专项规划，以及产业、能源、生态等各类专项规划；
（三）事关群众切身利益的土地管理、劳动就业、社会保障、文化教育、医疗卫生、环境保护、公共交通以及供水、供电、供气等方面的重大行政措施；
（四）其它涉及重大公共利益和人民群众切身利益的事项。
第四条 重大行政决策听取意见由决策承办部门组织实施。
重大行政决策事项涉及县、区政府和其他相关部门职能的，决策承办单位应当征求意见，进行充分的沟通和协商。
第五条 决策承办单位可以采取公示、调查、座谈、论证、听证等形式，充分听取人民群众对重大行政决策的合理化意见和建议。
凡涉及面广或者与公民、法人和其他组织利益密切相关的决策事项，应当采取公示或听证形式，公开征求意见。
征求公众意见，应当综合考虑地域、职业、专业、受影响程度等因素，合理选择被征求意见的公民、法人或者其他组织。
第六条 采取公示征求意见的重大行政决策事项可以通过本市报刊杂志、广播电视、政府门户网站、政务公开栏等进行公示。公示内容应包括：决策事项名称、基本情况说明、决策依据和理由、反馈意见方式和时间以及应当公示的其他内容。公示的时间一般不少于七个工作日。
第七条 决策承办部门在必要时应当组织专家评审组对决策事项进行专家咨询论证。
第八条 决策承办部门在必要时应当邀请市人大代表和市政协委员参与重大行政决策的论证和评估，广泛听取人大代表和政协委员的意见和建议。
第九条 在公开听取意见过程中，决策承办部门应当全面、客观地听取各个方面的意见，要特别重视对重大行政决策的反对意见和修改意见。严禁决策承办部门包办公众意见，或者只听取赞成的意见，漏报、瞒报公众意见。
第十条 决策承办部门应将听取意见情况进行归纳整理，形成书面报告，连同决策方案草案一并提交市政府审议。报告应当提出明确的结论性建议意见。
听取意见的结果应当作为市政府决策的重要依据之一，对公众提出的合理意见应予采纳。
第十一条 决策承办部门应当通过报纸、网站及其它方式向社会公布公众提出的意见及采纳情况。对条件不成熟或其它原因未能吸纳的意见，应当说明理由或作出解释。
第十二条 重大决策实施后，公民、法人或者其他组织认为政府重大事项的决策应当停止执行或修正的，可以向市政府或决策执行部门提出质疑或建议。
第十三条 各县、区政府、市政府各工作部门的重大行政决策听取意见参照本制度执行。
第十四条 本制度自公布之日起执行。
北海市人民政府重大行政决策集体决定制度（试行）
第一条 为进一步规范市政府决策行为，提升市政府行政决策水平，加快建设服务型政府、责任型政府、法治型政府，根据《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》（国发〔2008〕17号）和《国务院关于加强法治政府建设的意见》（国发〔2010〕33号），结合实际，制定本制度。
第二条 市政府作出重大行政事项决策，适用本制度。
本制度所称重大行政决策集体决定制度，是指在市长主持下，依照《北海市人民政府工作规则》规定的会议形式，对重大事项进行讨论决定的工作制度。
市政府集体决策重大事项，遵循公众参与、专家咨询和政府决定相结合的行政决策规则和程序，坚持民主集中制基础上的市长负责制，以会议决定的形式体现市政府集体决策意见，不得以传阅会签或个别征求意见等形式代替集体议事和会议决定。
法律、法规、规章和上级规范性文件另有规定的，从其规定。
第三条 重大事项的集体决策，坚持以下原则：
（一）依法决策原则。按法定权限和程序进行，正确履行法定职责，使决策符合党和国家的方针政策，符合宪法、法律、法规和自治区党委、政府的规章、决定、命令，以及市委、市人大及其常委会的决议、决定。
（二）科学决策原则。以科学发展观为指导，运用科学方式，统筹兼顾国家利益、社会公共利益和公民个人利益，做到现实性和前瞻性相结合，使决策符合经济社会发展规律，有利于促进全面协调可持续发展要求，有利于推进北海科学发展、跨越发展。
（三）民主决策原则。以人为本，反映民意，集中民智，增强行政决策的透明度和公众参与度，体现和反映最广大人民群众的根本利益，最大程度兼顾不同利益群体的合理的利益诉求，促进社会和谐稳定。
（四）议行合一原则。按照集体讨论、民主集中、会议决定的要求，做到讨论充分、论证科学，避免决策失误。决策一经形成，必须有领导、有计划地组织实施，并接受党委、人大、政协和社会公众的监督。
第四条 本制度所称的重大行政决策是指从依法履行经济调节、市场监管、社会管理、公共服务的行政管理职能需要出发，市政府作出的涉及全市经济社会发展基础性、战略性、全局性以及社会涉及面广、与人民群众利益密切相关的行政决策事项：
（一）贯彻落实党中央、国务院、自治区党委、自治区政府和市委重要指示、决定的实施意见和措施；
（二）需要报告自治区政府的重大事项，提交市委、市人大及其常委会审议的《政府工作报告》等重要事项；
（三）国民经济和社会发展规划、年度计划的制定与调整，以及重大政策措施的制定；
（四）城市总体规划及控制性详规、土地利用总体规划、海洋功能规划、自然资源开发利用规划、生态环境保护等专业性规划的制定与调整；
（五）产业发展规划的制定或调整、产业区域布局的规划与调整，以及构建产业体系、基础设施体系和发展民生经济、新农村经济等重大建设或投资项目；
（六）财政收支预算方案及其执行情况，重大财政资金安排、国有资产处置方面的重大事项；
（七）对外开放、科技教育、文化卫生、人口计生、国土资源管理、城市管理、食品药品管理、价格管理、安全生产、劳动就业、社会保障、环境保护、社会稳定等方面的重大措施；
（八）市政府重要机构的设立、撤并和职能调整，重大行政区划调整，重要改革方案，民主法制建设的重大措施；
（九）重大突发公共事件应急预案的制定与调整；
（十）其他需要由政府决策的重大事项。
第五条 市政府对重大事项集体决策采取市政府全体会议、市政府常务会议的形式进行讨论，作出决定。
市政府就全市经济和社会中长期发展规划、上报自治区政府的重大请示事项、涉及全局性的重大改革措施、重大建设项目、涉及群众切身利益的重大问题等事项作出决策前，及时向市委报告。
第六条 市政府全体会议、市政府常务会议研究决定重大事项，须有三分之二以上应出席人员到会方可举行。除特别紧急事项外，涉及决策事项的市政府分管副市长必须到会。
根据议题需要，邀请市委、市人大常委会、市政协有关工作部门负责人列席，也可以邀请经济、科技、法律以及与重大行政决策事项相关的其他专家参加会议。
第七条 拟提请市政府集体讨论的重大决策事项的提出和决策事项的确定，应当遵循下列规定：
（一）市政府工作部门、派出机构提出的重大行政决策事项，经市政府分管副市长审核后报市长确定；
（二）市政府分管副市长提出的重大行政决策事项，报市长确定；
（三）市长提出的重大行政决策事项，直接进入决策程序；
（四）贯彻落实上一级人民政府、同级党委或者人民代表大会及其常务委员会作出的有关决议、决定的实施意见，由市长确定后直接进入决策程序；
（五）人大代表、政协委员通过建议、提案方式提出的重大行政决策建议，由有关部门研究提出意见，经市政府分管副市长审核后报市长确定；
（六）公民、法人或者其他组织认为涉及群众普遍重大切身利益的事项需要市政府决策的，可以向市政府提出决策建议；市政府办公室应当在审查后将合理的建议征求相关部门意见，经市政府分管副市长审核后报市长确定。
向市政府提出重大行政决策建议应当提交书面建议。主要内容包括：重大事项决策建议拟解决的问题、建议理由、法律法规和政策依据、解决问题的方案、可行性分析以及其他相关材料。
第八条 对于事关全市经济社会发展全局的重大决策，有关部门在提请市政府讨论决策前，应以法律、法规、规章和基础性研究或发展规划为依据，广泛深入地开展调查研究，经过专家或研究、咨询机构等进行必要性、可行性和合理性论证以及决策风险评估（包括公共财政风险、社会稳定风险和环境生态风险）等，提出较成熟的方案。对需要进行多方案比较研究的决策事项，应当拟订两个以上可供选择的决策备选方案。
第九条 重大决策方案形成后，应当征求各县、区政府、市政府工作部门和有关单位的意见，进行充分的沟通和协商。
根据重大事项的性质以及涉及范围、程度向社会公示，广泛听取意见和建议。可以召开座谈会等形式，直接听取人大代表、政协委员、民主党派、人民团体、群众代表等方面的意见和建议。
法律、法规、规章规定应当听证以及涉及重大公共利益和群众切身利益的决策事项，都要进行听证。
第十条 重大事项决策方案在提交市政府全体会议或市政府常务会议讨论前，必须报经市政府法制机构进行合法性审查。
对于未经合法性审查或者经审查不合法的，不得做出决策。
第十一条 决策过程中，应由有关领导或承办部门阐明重大事项的背景、必要性、可行性、主要内容和各方意见，然后进行充分讨论。讨论时，应当先由分管领导发表意见，阐明态度，再由其他会议组成人员对决策草案分别发表意见，市长在听取其他与会人员的意见后表明自己的意见。
未到会人员的意见，可以采用书面形式提交会议。
第十二条 议题经充分讨论后，按照民主集中和少数服从多数的原则，采取口头、举手或者其他方式，由市长主持逐项表决。可以采取以下决定形式：一是通过；二是原则通过，委托分管副市长在承办部门对个别内容修改后最终审查决定；三是暂缓决定，即对主要问题意见分歧明显且属非紧急事项的，待进一步完善协商后，提交下次会议讨论或表决；四是不予通过。根据少数人的意见或综合判断做出决定的，应当说明理由。
对于做出的决定，如有不同意见，在坚决执行的前提下可以保留意见，也可以向上级组织提出个人意见。
对会议未决定或决定不对外公开的事项以及会议讨论情况，与会人员一律不得对外泄露。
根据需要，会后应及时向因故缺席的应到会人员通报情况。
第十三条 对涉及面较广、试验性较强的决策措施，可以在局部范围内先行试点，取得经验后再推广实施。对具有较强前瞻性的重大改革措施，一般应当先试行，经实践检验并进一步修正后，再正式决策实施。
第十四条 对重大紧急事项、突发性重大事件的决策，按照《北海市突发事件应急预案》的规定处置。
重大紧急事项是指可能造成人民群众生命和财产严重受损、影响社会稳定或者其他严重不良后果的情形。
第十五条 决策过程以会议原始记录的形式记录并保存，最终决议形成《会议纪要》印发有关部门和单位，并统一立卷归档。
市政府重大事项集体决策的议事记录，由市政府办公室指定专人负责。议事记录须列明会议名称、会议主持人、法定参会人员、会议记录人员、应到会人数比例、承办单位负责人对方案的介绍和说明、市政府分管领导意见、参会人员表示赞同和反对意见、市长的决定等内容。
第十六条 对市政府决定的重大行政决策事项，需要行文的，经市长签发，由市政府办公室制发并分送。需报经自治区政府、市委或市人大常委会决定或批准的，按有关规定办理。
第十七条 市政府重大决策及其执行情况，应及时向市委、市人大及其常委会报告，向市政协通报。
除依法应当保密的外，决策事项、依据和结果应通过政府公告、政府网站、新闻媒体等适当途径予以公开，接受公众监督。
第十八条 对于市政府决策的重大事项，各相关责任部门应及时明确责任领导和具体责任人，全面准确迅速组织实施，不得推诿和拖延，并将决策执行情况及时向市政府报告。
因不可抗力或者重大事项决策依据、客观条件发生变化而导致决策目标部分或者全部不能实现的，执行部门应当及时向市政府请示，提出停止执行、暂缓执行或修改决策的建议，但在市政府未批准之前，不得擅自调整或者中止决策的执行。
第十九条 市政府对执行部门或相关方面提出的建议，参照决策程序作出决定，情况紧急时市长可直接作出决定，但应记录在案。作出停止执行、暂缓执行或修改政府重大决策决定的，市政府和相关责任部门应当采取有效措施，尽量避免或减少损失。
第二十条 市政府办公室会同市监察局、市绩效办等部门负责政府重大决策执行的检查、督办等工作。根据决策方案和政府工作部署，采取跟踪调查、督促催办、效果评估等措施，形成决策实施后评价报告，上报市政府。
第二十一条 对违反本制度作出的错误重大事项决策或者不执行、延误执行、擅自改变市政府决策，造成重大损失或者严重不良影响的，依法追究有关人员的责任。
第二十二条 各县、区政府、市政府各工作部门的重大行政决策参照本制度执行。
第二十三条 重大行政事项决策涉及国家秘密事项的，依照有关保密法律法规执行。
第二十四条 本制度自公布之日起施行。
北海市人民政府重大行政决策实施情况后评价制度（试行）
第一条 为加强对我市重大行政决策执行情况的跟踪、调查与反馈，及时调整和完善有关决策，提高决策的科学性和合理性，根据《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》（国发〔2008〕17号）和《国务院关于加强法治政府建设的意见》（国发〔2010〕33号），结合实际，制定本制度。
第二条 本制度所称重大行政决策实施情况后评价（以下简称决策后评价）是指有关机构对市政府重大行政决策贯彻执行的效果及存在问题进行科学、系统的评价，并由此决定决策的延续、调整或终结的活动。
本制度所称市政府重大行政决策是指《北海市人民政府重大行政决策集体决定制度（试行）》第四条规定的事项。
第三条 市政府办公室是决策后评价制度的组织实施机构，决策承办部门具体负责决策后评价工作。
第四条 决策后评价工作应当遵循独立、客观、公正、科学、注重实效的原则，有利于检验我市重大行政决策的效果、效益、效率，有利于实现决策资源的有效配置。
第五条 市政府办公室定期组织对我市重大行政决策实施情况进行评价，对其与经济社会发展的符合程度及继续存在的必要性进行考察。重大行政决策实施满一年后，一般进行一次决策后评价，特别重大的，视情况增加后评价次数。
第六条 决策后评价主要内容：
（一）决策的实施结果与决策既定目标的对比分析；
（二）决策实施的成本、效益分析；
（三）决策带来的正负面影响；
（四）决策实施在实施对象中的接受程度；
（五）决策实施与经济社会发展方向的符合程度；
（六）决策实施带来的近期效益和长远影响；
（七）主要经验、教训、措施和建议等。
第七条 决策后评价的准备：
（一）确定评价对象；
（二）确定合适的评价机构、评价人员；
（三）制定评价方案。包括评价目的、评价标准、评价方法和评价经费。
第八条 决策后评价的实施：
（一）运用个体的、群体的访谈方法或采用文件资料阅读、抽样问卷等方法采集整理决策信息；
（二）实行定性分析与定量分析相结合的方法进行统计分析决策信息；
（三）运用成本效益统计、抽样分析法、模糊综合分析法等政策评价方法评价得出结论并加以综合分析，最终取得综合评定结论。
决策后评价的具体方法可以根据决策特点和决策后评价的要求，选择上述一种或多种方法。
重大决策实施后总体评价等级分甲等、乙等和丙等三级。
第九条 对决策后评价进行总结：
（一）决策后总体评价报告。内容包括：对决策的制定与实施进行总体评价，对决策后果、决策效率、决策效益作出定性分析与定量分析说明；对以后同类或相关决策的制定实施提出建议。
重大决策制定与实施造成恶劣影响或者引发群体性事件的，总体评价等级应当降低一个等次。
（二）决策后评价活动工作总结。内容包括：对决策评价机构的效率管理机制作出评价；对评价人员的选择、评价人员的素质作出评价；对评价方案与评价程序进行分析；对评价标准的合理性提出意见和建议。
第十条 重大决策实施涉及的相关部门应当配合决策评价机构做好评价工作，向决策评价机构提供重大决策实施的相关资料，并如实汇报重大决策的实施情况和实施过程中存在的问题。
第十一条 形成的决策后评价报告，按工作分工报市长、副市长及相关领导研究；需集体讨论审定的，提交市政府常务会议讨论审定，形成对重大决策继续实施、调整或废止的最终决定。
第十二条 对于出现决策做出时的依据已发生重大变化、决策做出时的条件已发生重大改变或出现其他直接影响重大决策实施的情况，应当适时对决策进行调整。
第十三条 在重大决策实施后评价中，重大决策实施部门弄虚作假，或与决策评价机构串通作弊，或决策评价机构玩忽职守，致使评价结果失实的，依法追究有关人员的责任。
第十四条 各县、区政府、市政府各工作部门的重大行政决策后评价参照本制度执行。
第十五条 本制度自公布之日起施行。
内容概述： 北政发〔2011〕8号 各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市直各事业、企业单位： 《北海市人民政府常务会议学法制度（试行）》、《北海市人民政府重大行政决策听取意见制度（试行）》、《北海市人民政府重大行政决策集体决定制度（试行）》、《北海市人民政府重大行政...
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北政发〔2011〕8号
各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市直各事业、企业单位：
《北海市人民政府常务会议学法制度（试行）》、《北海市人民政府重大行政决策听取意见制度（试行）》、《北海市人民政府重大行政决策集体决定制度（试行）》、《北海市人民政府重大行政决策实施情况后评价制度（试行）》等四项制度已经市十三届人民政府第91次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一一年三月十八日
主题词：文秘工作 制度 通知
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抄送：市委各部门，各人民团体。
市人大办，市政协办，市中级法院，市检察院，北海海事法院。
各民主党派北海市委会，市工商联。
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北海市人民政府办公室 2011年3月18日印发
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（共印120份）
北海市人民政府常务会议学法制度（试行）
第一条 为充分发挥领导干部学习法律的表率作用，增强依法行政、依法办事的意识和能力，提高政府的公信力和执行力，根据《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》（国发〔2008〕17号）和《国务院关于加强法治政府建设的意见》（国发〔2010〕33号），结合实际，制定本制度。
第二条 市政府常务会议学法坚持提高法律法规知识与增强宪法法律观念并重，注重提高领导干部依照法律规定履行职责行使职权的能力，增强领导干部运用法律原则、法律精神和法律手段妥善解决各种矛盾问题的自觉性。
第三条 市政府常务会议学法坚持学以致用、理论与实践相结合原则，坚持个人自学与集中学习相结合，以个人自学为主。
第四条 市政府常务会议学法主要采取会前学法和专题学法等方式进行。原则上每年至少安排市政府常务会议集中学法2次，至少举办专题法制讲座或依法行政知识集中培训各1次。除专题学法外，凡会议议题涉及重大、疑难法律问题的，开始研究议题前应由有关部门讲解或说明议题涉及有关法律、法规和规章的规定。
第五条 市政府常务会议学法重点内容主要包括：
（一）国务院全面推进依法行政、建设法治政府的基本理论和基本政策；
（二）规范政府共同行为的法律、法规、规章和有关规范性文件；
（三）与工作密切相关和履行职责所必需的专业法律、法规和规章；
（四）保密、廉政、防止职务犯罪方面的法律、法规、规章和有关政策及制度；
（五）市政府工作规则、公文处理等方面的法律、法规和规章制度；
（六）国家、自治区新颁布实施的法律、法规和规章；
（七）与常务会议审议的重要事项密切相关的法律法规规定。
第六条 市政府常务会议学法由市长或常务副市长主持，市政府常务会议组成人员，邀请列席会议的人员和其他列席人员应当参加学习。
第七条 市政府常务会议学法应当制定年度计划。市政府常务会议年度学法计划由市政府办公室会同市司法局（市普法办）提出，报市政府审定后实施。市政府办公室具体做好市政府常务会议学法计划的组织实施工作。相关法律的主要执行机关负责选聘授课（讲座）的专家、专业人员，并根据需要提供市政府领导干部学习法律用书、读本和学习资料。凡国家、自治区新出台的重要法律、法规和规章，应及时邀请专家辅导解读。
第八条 各县、区政府和市政府各部门，应当参照市政府常务会议学法制度制定本单位的领导学法制度。
第九条 本制度自公布之日起施行。
北海市人民政府重大行政决策听取意见制度（试行）
第一条 为建立健全公众参与重大行政决策的规则和程序，完善行政决策信息和智力支持系统，增强行政决策的透明度和公众参与度，根据《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》（国发〔2008〕17号）和《国务院关于加强法治政府建设的意见》（国发〔2010〕33号），结合实际，制定本制度。
第二条 市政府对重大行政事项做出决策前，应当畅通社情民意反映渠道，扩大公众参与面，充分听取与决策事项有利害关系的相关各方和负责决策实施、监督的县、区和市直部门以及社会各界的意见，全面、准确掌握决策所需的信息，最大限度地集中人民群众的正确意见，真正将决策置于人民群众的监督之下。
第三条 本制度所称重大行政决策是指市政府就下列重大事项作出的决策：
（一）制定经济社会发展中长期发展规划及年度计划；
（二）城市总体规划和土地利用、海域使用等专项规划，以及产业、能源、生态等各类专项规划；
（三）事关群众切身利益的土地管理、劳动就业、社会保障、文化教育、医疗卫生、环境保护、公共交通以及供水、供电、供气等方面的重大行政措施；
（四）其它涉及重大公共利益和人民群众切身利益的事项。
第四条 重大行政决策听取意见由决策承办部门组织实施。
重大行政决策事项涉及县、区政府和其他相关部门职能的，决策承办单位应当征求意见，进行充分的沟通和协商。
第五条 决策承办单位可以采取公示、调查、座谈、论证、听证等形式，充分听取人民群众对重大行政决策的合理化意见和建议。
凡涉及面广或者与公民、法人和其他组织利益密切相关的决策事项，应当采取公示或听证形式，公开征求意见。
征求公众意见，应当综合考虑地域、职业、专业、受影响程度等因素，合理选择被征求意见的公民、法人或者其他组织。
第六条 采取公示征求意见的重大行政决策事项可以通过本市报刊杂志、广播电视、政府门户网站、政务公开栏等进行公示。公示内容应包括：决策事项名称、基本情况说明、决策依据和理由、反馈意见方式和时间以及应当公示的其他内容。公示的时间一般不少于七个工作日。
第七条 决策承办部门在必要时应当组织专家评审组对决策事项进行专家咨询论证。
第八条 决策承办部门在必要时应当邀请市人大代表和市政协委员参与重大行政决策的论证和评估，广泛听取人大代表和政协委员的意见和建议。
第九条 在公开听取意见过程中，决策承办部门应当全面、客观地听取各个方面的意见，要特别重视对重大行政决策的反对意见和修改意见。严禁决策承办部门包办公众意见，或者只听取赞成的意见，漏报、瞒报公众意见。
第十条 决策承办部门应将听取意见情况进行归纳整理，形成书面报告，连同决策方案草案一并提交市政府审议。报告应当提出明确的结论性建议意见。
听取意见的结果应当作为市政府决策的重要依据之一，对公众提出的合理意见应予采纳。
第十一条 决策承办部门应当通过报纸、网站及其它方式向社会公布公众提出的意见及采纳情况。对条件不成熟或其它原因未能吸纳的意见，应当说明理由或作出解释。
第十二条 重大决策实施后，公民、法人或者其他组织认为政府重大事项的决策应当停止执行或修正的，可以向市政府或决策执行部门提出质疑或建议。
第十三条 各县、区政府、市政府各工作部门的重大行政决策听取意见参照本制度执行。
第十四条 本制度自公布之日起执行。
北海市人民政府重大行政决策集体决定制度（试行）
第一条 为进一步规范市政府决策行为，提升市政府行政决策水平，加快建设服务型政府、责任型政府、法治型政府，根据《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》（国发〔2008〕17号）和《国务院关于加强法治政府建设的意见》（国发〔2010〕33号），结合实际，制定本制度。
第二条 市政府作出重大行政事项决策，适用本制度。
本制度所称重大行政决策集体决定制度，是指在市长主持下，依照《北海市人民政府工作规则》规定的会议形式，对重大事项进行讨论决定的工作制度。
市政府集体决策重大事项，遵循公众参与、专家咨询和政府决定相结合的行政决策规则和程序，坚持民主集中制基础上的市长负责制，以会议决定的形式体现市政府集体决策意见，不得以传阅会签或个别征求意见等形式代替集体议事和会议决定。
法律、法规、规章和上级规范性文件另有规定的，从其规定。
第三条 重大事项的集体决策，坚持以下原则：
（一）依法决策原则。按法定权限和程序进行，正确履行法定职责，使决策符合党和国家的方针政策，符合宪法、法律、法规和自治区党委、政府的规章、决定、命令，以及市委、市人大及其常委会的决议、决定。
（二）科学决策原则。以科学发展观为指导，运用科学方式，统筹兼顾国家利益、社会公共利益和公民个人利益，做到现实性和前瞻性相结合，使决策符合经济社会发展规律，有利于促进全面协调可持续发展要求，有利于推进北海科学发展、跨越发展。
（三）民主决策原则。以人为本，反映民意，集中民智，增强行政决策的透明度和公众参与度，体现和反映最广大人民群众的根本利益，最大程度兼顾不同利益群体的合理的利益诉求，促进社会和谐稳定。
（四）议行合一原则。按照集体讨论、民主集中、会议决定的要求，做到讨论充分、论证科学，避免决策失误。决策一经形成，必须有领导、有计划地组织实施，并接受党委、人大、政协和社会公众的监督。
第四条 本制度所称的重大行政决策是指从依法履行经济调节、市场监管、社会管理、公共服务的行政管理职能需要出发，市政府作出的涉及全市经济社会发展基础性、战略性、全局性以及社会涉及面广、与人民群众利益密切相关的行政决策事项：
（一）贯彻落实党中央、国务院、自治区党委、自治区政府和市委重要指示、决定的实施意见和措施；
（二）需要报告自治区政府的重大事项，提交市委、市人大及其常委会审议的《政府工作报告》等重要事项；
（三）国民经济和社会发展规划、年度计划的制定与调整，以及重大政策措施的制定；
（四）城市总体规划及控制性详规、土地利用总体规划、海洋功能规划、自然资源开发利用规划、生态环境保护等专业性规划的制定与调整；
（五）产业发展规划的制定或调整、产业区域布局的规划与调整，以及构建产业体系、基础设施体系和发展民生经济、新农村经济等重大建设或投资项目；
（六）财政收支预算方案及其执行情况，重大财政资金安排、国有资产处置方面的重大事项；
（七）对外开放、科技教育、文化卫生、人口计生、国土资源管理、城市管理、食品药品管理、价格管理、安全生产、劳动就业、社会保障、环境保护、社会稳定等方面的重大措施；
（八）市政府重要机构的设立、撤并和职能调整，重大行政区划调整，重要改革方案，民主法制建设的重大措施；
（九）重大突发公共事件应急预案的制定与调整；
（十）其他需要由政府决策的重大事项。
第五条 市政府对重大事项集体决策采取市政府全体会议、市政府常务会议的形式进行讨论，作出决定。
市政府就全市经济和社会中长期发展规划、上报自治区政府的重大请示事项、涉及全局性的重大改革措施、重大建设项目、涉及群众切身利益的重大问题等事项作出决策前，及时向市委报告。
第六条 市政府全体会议、市政府常务会议研究决定重大事项，须有三分之二以上应出席人员到会方可举行。除特别紧急事项外，涉及决策事项的市政府分管副市长必须到会。
根据议题需要，邀请市委、市人大常委会、市政协有关工作部门负责人列席，也可以邀请经济、科技、法律以及与重大行政决策事项相关的其他专家参加会议。
第七条 拟提请市政府集体讨论的重大决策事项的提出和决策事项的确定，应当遵循下列规定：
（一）市政府工作部门、派出机构提出的重大行政决策事项，经市政府分管副市长审核后报市长确定；
（二）市政府分管副市长提出的重大行政决策事项，报市长确定；
（三）市长提出的重大行政决策事项，直接进入决策程序；
（四）贯彻落实上一级人民政府、同级党委或者人民代表大会及其常务委员会作出的有关决议、决定的实施意见，由市长确定后直接进入决策程序；
（五）人大代表、政协委员通过建议、提案方式提出的重大行政决策建议，由有关部门研究提出意见，经市政府分管副市长审核后报市长确定；
（六）公民、法人或者其他组织认为涉及群众普遍重大切身利益的事项需要市政府决策的，可以向市政府提出决策建议；市政府办公室应当在审查后将合理的建议征求相关部门意见，经市政府分管副市长审核后报市长确定。
向市政府提出重大行政决策建议应当提交书面建议。主要内容包括：重大事项决策建议拟解决的问题、建议理由、法律法规和政策依据、解决问题的方案、可行性分析以及其他相关材料。
第八条 对于事关全市经济社会发展全局的重大决策，有关部门在提请市政府讨论决策前，应以法律、法规、规章和基础性研究或发展规划为依据，广泛深入地开展调查研究，经过专家或研究、咨询机构等进行必要性、可行性和合理性论证以及决策风险评估（包括公共财政风险、社会稳定风险和环境生态风险）等，提出较成熟的方案。对需要进行多方案比较研究的决策事项，应当拟订两个以上可供选择的决策备选方案。
第九条 重大决策方案形成后，应当征求各县、区政府、市政府工作部门和有关单位的意见，进行充分的沟通和协商。
根据重大事项的性质以及涉及范围、程度向社会公示，广泛听取意见和建议。可以召开座谈会等形式，直接听取人大代表、政协委员、民主党派、人民团体、群众代表等方面的意见和建议。
法律、法规、规章规定应当听证以及涉及重大公共利益和群众切身利益的决策事项，都要进行听证。
第十条 重大事项决策方案在提交市政府全体会议或市政府常务会议讨论前，必须报经市政府法制机构进行合法性审查。
对于未经合法性审查或者经审查不合法的，不得做出决策。
第十一条 决策过程中，应由有关领导或承办部门阐明重大事项的背景、必要性、可行性、主要内容和各方意见，然后进行充分讨论。讨论时，应当先由分管领导发表意见，阐明态度，再由其他会议组成人员对决策草案分别发表意见，市长在听取其他与会人员的意见后表明自己的意见。
未到会人员的意见，可以采用书面形式提交会议。
第十二条 议题经充分讨论后，按照民主集中和少数服从多数的原则，采取口头、举手或者其他方式，由市长主持逐项表决。可以采取以下决定形式：一是通过；二是原则通过，委托分管副市长在承办部门对个别内容修改后最终审查决定；三是暂缓决定，即对主要问题意见分歧明显且属非紧急事项的，待进一步完善协商后，提交下次会议讨论或表决；四是不予通过。根据少数人的意见或综合判断做出决定的，应当说明理由。
对于做出的决定，如有不同意见，在坚决执行的前提下可以保留意见，也可以向上级组织提出个人意见。
对会议未决定或决定不对外公开的事项以及会议讨论情况，与会人员一律不得对外泄露。
根据需要，会后应及时向因故缺席的应到会人员通报情况。
第十三条 对涉及面较广、试验性较强的决策措施，可以在局部范围内先行试点，取得经验后再推广实施。对具有较强前瞻性的重大改革措施，一般应当先试行，经实践检验并进一步修正后，再正式决策实施。
第十四条 对重大紧急事项、突发性重大事件的决策，按照《北海市突发事件应急预案》的规定处置。
重大紧急事项是指可能造成人民群众生命和财产严重受损、影响社会稳定或者其他严重不良后果的情形。
第十五条 决策过程以会议原始记录的形式记录并保存，最终决议形成《会议纪要》印发有关部门和单位，并统一立卷归档。
市政府重大事项集体决策的议事记录，由市政府办公室指定专人负责。议事记录须列明会议名称、会议主持人、法定参会人员、会议记录人员、应到会人数比例、承办单位负责人对方案的介绍和说明、市政府分管领导意见、参会人员表示赞同和反对意见、市长的决定等内容。
第十六条 对市政府决定的重大行政决策事项，需要行文的，经市长签发，由市政府办公室制发并分送。需报经自治区政府、市委或市人大常委会决定或批准的，按有关规定办理。
第十七条 市政府重大决策及其执行情况，应及时向市委、市人大及其常委会报告，向市政协通报。
除依法应当保密的外，决策事项、依据和结果应通过政府公告、政府网站、新闻媒体等适当途径予以公开，接受公众监督。
第十八条 对于市政府决策的重大事项，各相关责任部门应及时明确责任领导和具体责任人，全面准确迅速组织实施，不得推诿和拖延，并将决策执行情况及时向市政府报告。
因不可抗力或者重大事项决策依据、客观条件发生变化而导致决策目标部分或者全部不能实现的，执行部门应当及时向市政府请示，提出停止执行、暂缓执行或修改决策的建议，但在市政府未批准之前，不得擅自调整或者中止决策的执行。
第十九条 市政府对执行部门或相关方面提出的建议，参照决策程序作出决定，情况紧急时市长可直接作出决定，但应记录在案。作出停止执行、暂缓执行或修改政府重大决策决定的，市政府和相关责任部门应当采取有效措施，尽量避免或减少损失。
第二十条 市政府办公室会同市监察局、市绩效办等部门负责政府重大决策执行的检查、督办等工作。根据决策方案和政府工作部署，采取跟踪调查、督促催办、效果评估等措施，形成决策实施后评价报告，上报市政府。
第二十一条 对违反本制度作出的错误重大事项决策或者不执行、延误执行、擅自改变市政府决策，造成重大损失或者严重不良影响的，依法追究有关人员的责任。
第二十二条 各县、区政府、市政府各工作部门的重大行政决策参照本制度执行。
第二十三条 重大行政事项决策涉及国家秘密事项的，依照有关保密法律法规执行。
第二十四条 本制度自公布之日起施行。
北海市人民政府重大行政决策实施情况后评价制度（试行）
第一条 为加强对我市重大行政决策执行情况的跟踪、调查与反馈，及时调整和完善有关决策，提高决策的科学性和合理性，根据《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》（国发〔2008〕17号）和《国务院关于加强法治政府建设的意见》（国发〔2010〕33号），结合实际，制定本制度。
第二条 本制度所称重大行政决策实施情况后评价（以下简称决策后评价）是指有关机构对市政府重大行政决策贯彻执行的效果及存在问题进行科学、系统的评价，并由此决定决策的延续、调整或终结的活动。
本制度所称市政府重大行政决策是指《北海市人民政府重大行政决策集体决定制度（试行）》第四条规定的事项。
第三条 市政府办公室是决策后评价制度的组织实施机构，决策承办部门具体负责决策后评价工作。
第四条 决策后评价工作应当遵循独立、客观、公正、科学、注重实效的原则，有利于检验我市重大行政决策的效果、效益、效率，有利于实现决策资源的有效配置。
第五条 市政府办公室定期组织对我市重大行政决策实施情况进行评价，对其与经济社会发展的符合程度及继续存在的必要性进行考察。重大行政决策实施满一年后，一般进行一次决策后评价，特别重大的，视情况增加后评价次数。
第六条 决策后评价主要内容：
（一）决策的实施结果与决策既定目标的对比分析；
（二）决策实施的成本、效益分析；
（三）决策带来的正负面影响；
（四）决策实施在实施对象中的接受程度；
（五）决策实施与经济社会发展方向的符合程度；
（六）决策实施带来的近期效益和长远影响；
（七）主要经验、教训、措施和建议等。
第七条 决策后评价的准备：
（一）确定评价对象；
（二）确定合适的评价机构、评价人员；
（三）制定评价方案。包括评价目的、评价标准、评价方法和评价经费。
第八条 决策后评价的实施：
（一）运用个体的、群体的访谈方法或采用文件资料阅读、抽样问卷等方法采集整理决策信息；
（二）实行定性分析与定量分析相结合的方法进行统计分析决策信息；
（三）运用成本效益统计、抽样分析法、模糊综合分析法等政策评价方法评价得出结论并加以综合分析，最终取得综合评定结论。
决策后评价的具体方法可以根据决策特点和决策后评价的要求，选择上述一种或多种方法。
重大决策实施后总体评价等级分甲等、乙等和丙等三级。
第九条 对决策后评价进行总结：
（一）决策后总体评价报告。内容包括：对决策的制定与实施进行总体评价，对决策后果、决策效率、决策效益作出定性分析与定量分析说明；对以后同类或相关决策的制定实施提出建议。
重大决策制定与实施造成恶劣影响或者引发群体性事件的，总体评价等级应当降低一个等次。
（二）决策后评价活动工作总结。内容包括：对决策评价机构的效率管理机制作出评价；对评价人员的选择、评价人员的素质作出评价；对评价方案与评价程序进行分析；对评价标准的合理性提出意见和建议。
第十条 重大决策实施涉及的相关部门应当配合决策评价机构做好评价工作，向决策评价机构提供重大决策实施的相关资料，并如实汇报重大决策的实施情况和实施过程中存在的问题。
第十一条 形成的决策后评价报告，按工作分工报市长、副市长及相关领导研究；需集体讨论审定的，提交市政府常务会议讨论审定，形成对重大决策继续实施、调整或废止的最终决定。
第十二条 对于出现决策做出时的依据已发生重大变化、决策做出时的条件已发生重大改变或出现其他直接影响重大决策实施的情况，应当适时对决策进行调整。
第十三条 在重大决策实施后评价中，重大决策实施部门弄虚作假，或与决策评价机构串通作弊，或决策评价机构玩忽职守，致使评价结果失实的，依法追究有关人员的责任。
第十四条 各县、区政府、市政府各工作部门的重大行政决策后评价参照本制度执行。
第十五条 本制度自公布之日起施行。
中国房地产证券化的法律思考
王晓君*
内容提要：
资产证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一，它通过巧妙的设计，将流动性差的资产转化为流动性好的债券，借以融通资金。目前，我国资本市场的发育不完善，融资渠道比较狭窄，尤其体现在房地产融资渠道多年来的单一性上，这造成了两个尴尬的境地，一是房地产资金筹集进入一个瓶颈状态，二是银行长期背负巨额的不良资产。“121”文件 的出台更加使房地产银行贷款的途径缩水，资本市场不得不创造新的金融工具以适应趋于恶劣的投资环境。房地产证券化就无疑是拓宽房地产融资渠道的一个新的工具性创新，随之迩来的将带动整个市场和体制的创新。房地产证券化就是将房地产投资直接转化为证券形态，它包括抵押债权证券化和项目融资证券化。国外房地产发展的经验表明：房地产证券化是发展房地产市场最为有效的手段。我国房地产业的发展不容乐观，笔者认为房地产证券化作为突破房地产融资的瓶颈现状，带动整个资产证券化的良性运作，是值得提倡的一种金融创新，但于经济环境、法律框架等方面的限制，我国实施资产证券化业务还面临许多障碍。本文旨在对房地产证券化作粗浅的探讨的基础上，以期抛砖引玉。
关键词：房地产 资产证券化 房地产证券化 房地产立法
一、前言
资产证券化源于７０年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于８０年代在欧美市场获得蓬勃发展。９０年代起，资产证券化开始出现在亚洲市场上，特别是东南亚金融危机爆发以后，在一些亚洲国家得到迅速发展。 资产证券化（包括不良资产证券化和房地产证券化）是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具，是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。通俗地讲，资产证券化就是把缺乏流动性，但具有预期稳定现金流的资产汇集起来，形成一个资产池，通过结构性重组，使之成为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融资的过程。 目前在我国存在大量的可用于资产证券化的资产，例如房地产基础设施的建设、房地产抵押贷款等。资产证券化尤其使房地产证券化在我国具有广阔的发展空间，我们应当充分把握这一机会，在拓宽溶资渠道和完善资本市场的同时，建立良好的政策法律环境和投资环境。 2003年 6月5日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即“121号文件”，以控制房地产信贷风险，其中的核心内容有： 房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；商业银行发放的房地产贷款严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。这好比把造成银行不良资产的紧箍咒转嫁给了房地产开发商，使房地产融资渠道单一的窘境雪上加霜。加快房地产证券化的发展以激活资本投资市场势在必行，启动相关的专项研究和政策法律的研究也就显得尤为重要。
二、房地产证券化的含义、性质和特征
（一）房地产证券化的含义和性质
以住房抵押贷款证券化为代表的房地产证券化最早出现于上个世纪70年代的美国。房地产证券化（Real Estate Securitization），是指把流动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产投资权益证券化即商业性房地产投资证券化。
因为证券化本身就是一个非常宽泛的概念，而且目前也没有关于资产证券化的权威法律定义，所以理论界对房地产证券化的理解也存在着很大的分歧：
有的学者认为房地产证券化是指通过发行股票或公司债券进行融资的活动，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合，发行股票或债券。这种观点意味着房地产证券化，既可以解决开发企业流动资金不足的问题，又可分散房地产开发投资的风险。有的学者认为房地产证券化是指房地产开发项目融资的证券化，即以某具体的房地产开发项目为投资对象，由投资方或开发企业委托金融机构发行有价证券筹集资金的活动。
实际上，房地产证券化产生的背景及实践表明，房地产证券化是指房地产投资由原来的物权转变为有价证券的股权或债券，是指房地产投资权益的证券化和房地产抵押贷款的证券化，而并非房地产开发企业发行股票或债券的筹资活动，也不是房地产开发项目融资证券化。
房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证等。因为房地产本身的特殊性，其原有的融资方式单一，房地产证券化是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。其实质上是物权的债权性扩张。房地产证券化体现的是资产收入导向型融资方式。传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。资产证券化则是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资，资产本身偿付能力与原始权益人的资信水平被彻底割裂开来。
与其他资产证券化相比，房地产证券化的范围更广，远远超出了贷款债权的证券化范围。贷款证券化的对象为贷款本身，投资人获得的只是贷款净利息，然而，房地产投资的参与形式多种多样，如股权式、抵押式等等，其证券化的方式也因此丰富多彩，只有以抵押贷款形式参与的房地产投资证券化的做法才与贷款证券化相似，其他形式的证券化对象均不是贷款本身，而是具体的房地产项目。所以房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。
房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。
房地产投资权益的证券化 又称商业性房地产投资证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。
房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。
总之，房地产证券化是一种资产收入导向型融资，以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化。其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展。它既是一种金融创新，更是全球性经济民主化运动的重要组成部分。
（二）房地产证券化的特征
1、基础资产的法律形式是合同权利。无论是房地产抵押贷款债权的证券化还是房地产投资权益证券化，在证券化过程中，基础资产都被法律化为一种合同权利。
2、参与者众多，法律关系复杂。在整个证券化过程中，从基础资产的选定到证券的偿付，有众多的法律主体以不同的身份参与进来，相互之间产生纵横交错的法律关系网，其涉及面之广是其他资产证券化所不能及的。借款人和贷款人之间的借贷法律关系，委托人和受托人之间的信托关系，SPV（特设机构）和原始权益人的资产转让关系，SPV和证券承销商的承销关系，还有众多的中介机构提供的服务而产生服务合同关系等等，一个证券化过程中，有着多种多样的法律关系，牵涉国家方方面面的法律规定。任何一个法律规定的忽视都将影响证券化的实施效果。
3、独特的融资模式。这主要体现在两个方面，一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构，通过这个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债，是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化，将资产负债表中的资产剥离改组后，构造成市场化的投资工具，这样可以提高发起人的资本充足率，降低发起人的负债率。
4、安全系数高。在由其他机构专业化经营的同时，投资者的风险由于证券化风险隔离的设计，只取决于基础资产现金流的收入自身，非以发起人的整体信用为担保，并且和发起人的破产风险隔离，和SPV（特设机构）的破产风险隔离，SPV或者是为证券化特设一个项目一个SPV，或者对证券化的基础资产实行专项管理，SPV的经营范围不能有害于证券化，对基础资产的现金流收入委托专门的金融机构专款专户。这种独特的设计降低了原有的风险，提高安全系数。另外，证券化的信用级别也不受发起人影响，除了取决于自身的资产状况以外，还可以通过各种信用增级手段提高证券化基础资产的信用级别，降低风险，提高安全性。而且，房地产证券具有流通性，可以通过各种方式流通，提早收回投资，避免风险的发生。
5、证券品种多样化，适合于投资。房地产证券本身就根据不同投资者的不同投资喜好设计了品种多样：性质各异的证券，有过手证券，有转付证券，有债券，有收益凭证，等等。
6、政策性强。房地产证券化之所以起源于美国，是和美国政府的推动作用分不开的。众所周知，美国是崇尚市场机制的国家，但与其它经济金融部门相比，房地产市场是美国政府干预较深的一个领域。一方面通过为抵押贷款提供保险和发起设立三大政府代理机构--联邦国民抵押贷款协会、联邦住房抵押贷款公司以及政府抵押贷款协会参与到证券化业务中来，直接开展住宅抵押贷款证券化交易，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。另一方面它则通过制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展：美国政府调整了法律、税务、会计上的规定和准则，包括通过《税收改革法案》；以FAS125规则替代FAS77规则，重新确定了“真实销售”的会计标准；通过了FASIT立法提案等等。所以，房地产证券化市场受政府政策导向影响大。
三、海外房地产证券化的立法体例
海外房地产证券化的法律规定，从体例上看，可以分为分散立法型和统一立法型，这两种体例跟各自的国情是紧密联系的。
（一）分散立法型国家的法律规定。
1、美国关于房地产证券化的法律规定。
美国是最早进行房地产证券化的国家，在法律制度方面积累了非常丰富的经验，其主要立法有：1933年的《证券法》、1934年的《证券交易法》。 1940年《投资公司法》。 在房地产投资信托方面，应当说，《投资公司法》与1935年《公用事业控股公司法》、1939年《信托契约法》、1940年《投资顾问法》，都成为日后投资公司经营房地产投资信托业务管理规则的基本框架。《第125号财务会计准则》（FAS125）、《转让、提供金融资产服务及债务清除之会计处理》。 两法采用金融合成分析法，改变过去对“真实销售”只“重形式轻实质”的缺陷，该法还对房地产证券化中的会计报表及其报表合并等问题作了详细规定，有利于保护投资者的合法权益。在地产投资信托方面，正式开创了REIT。
2、英国关于房地产证券化的法律规定。
英国自1987年开始发行按揭支撑证券，在抵押贷款市场，通过证券化的资产建立出借机构。例如国家房屋贷款有限公司、私人抵押有限公司。英国的抵押支撑证券通过建筑保险、人寿保险和抵押赔偿单进行组合。银行、机构投资者和海外投资者是英国证券化市场的主要投资者。在法律方面，英国1986年《建筑团体法》中“适宜抵押公司”指导建筑团体发行抵押支撑证券；1991年《流动资产咨询注解》鼓励建筑团体在抵押支撑证券市场的投资；1989年2月《贷款转让与证券化准则》由英格兰银行颁布，起到了宏观调控与监督的作用；此外《关于统一国际资本衡量和资本标准的协议》、《1986年财政支付法》、《1974年消费者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》，在众法之间既有鼓励房地产证券化也有约束的作用。
3．采用分散型立法的国家和地区还有法国、德国、澳大利亚、加拿大和我国香港地区。
（二）统一立法型国家的法律规定。
1、日本关于房地产证券化的法律规定。
日本的房地产证券化起步于80年代中后期，当时在法律上还存在着诸多限制，致使该产品无法在市场上广泛开展，直到1997年金融风暴后，日本金融市场受到重击，在残酷的现实环境催迫下，1998年通过《特殊目的公司法》，并于2000年修正为《资产流动化法》，至此，才为日本证券化市场的全面开展扫清了法律上的障碍。 此外，在日本推动金融资产证券化的同时，我们仍然不能忽视以下法律在证券化中的作用：《抵押证券法》、《抵押证券业规制法》、《信托法》、《信托业法》、《特定债权事业规制法》。这些法相较《资产流动化法》来说，虽然更分散，但仍然具有补充适用的价值。
2、韩国关于房地产证券化的法律规定。
韩国的资产证券化实践主要出现在1997年金融危机之后，这之前基本未开展资产证券化业务，也没有制定相关的法规，而仅允许离岸资产的跨国界证券化。金融危机爆发后，韩国的金融业暴露出许多问题，在严格的金融监管下，韩国的金融机构都在尽力通过提高资本充足率来改善它们的安全性，金融机构进行有效的资产负债管理的重要性变得更加突出。随着金融改革和调整的深化，韩国政府希望通过证券化的方式来清除不良贷款，以最大限度地降低对整个社会的冲击。于是在1998年7月就颁布了《资产证券化法案》，该法从立法预告到法案生效，历时仅2个多月。
3、采取统一立法型的国家和地区还有印尼、马来西亚、泰国和我国的台湾地区。
四、我国推行房地产证券化的必要性和可行性
（一）我国房地产证券化的发展现状
房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。
1、房地产抵押债权证券化的发展现状
房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为：(1)抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7％，占总行贷款总额的比例还不到1％。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行；(2)我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。
2、房地产投资权益证券化的发展现状