如何签订商品房买卖合同

吴 宇

由于房地产的价格昂贵且价值较高，购房者往往倾其多年积蓄才能购得。因此，当你准备购买一套商品房时，请一定不要忘记事先与开发商签订一份具有法律效力，且切实可行、行之有效的房屋买卖合同。那么，究竟该如何签订商品房买卖合同呢？

　　一、房屋买卖合同成立必须具备的条件
房屋买卖合同并非随心所欲，想签就签，它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产法律法规之规定，商品房买卖合同成立需具备以下条件：

　　第一，房屋出售方必须具有该房屋所有权和土地使用权，非房屋所有人和土地使用人都无权出卖他人的房屋。

　　第二，房屋买卖双方当事人必须具有完全的民事行为行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人，均不能签订房屋买卖合同。　

　　第三，任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段，使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同为可撤销可变更的合同；双方串通损害第三者利益的合同属于无效合同。

　　第四，房屋买卖合同的内容必须合法。任何违背法律、行政法规的合同都属于无效合同。

　　第五，房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定，采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本，否则将不予以办理过户。

　　第六，根据我国房地产法律法规之规定，以下六种房屋不得成为买卖合同的标的：1、违法或违章建筑；2、国家征用或已被确定为拆迁范围内的房屋； 3、寺庙、教堂、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋；5、房屋产权有纠纷或产权不明的； 6、未取得其他共有人同意，部分共有人擅自出卖共有房屋的。

二、商品房买卖合同应具备哪些内容？
根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。

　　三、签订合同需要注意的几个问题

那么，作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢？

　　第一，如果是购买期房，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则意味着所购房屋具备了法律对商品房预售确立的严格的限定条件。

　　第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，并就特别事项在补充条款中予以详细约定，以确保合同的可行性。

　　第三，力求合同条款中双方权利与义务是否对等。部分开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己事先予以拟定，这种事先填写好的合同文本大多存在着权利义务不对等的情况。针对此种情况，买房人一定要坚持自己的意见，决不可马虎视之。

　　第四，确保房屋买卖的付款方式规范可行。在自己付款能力和付款条件许可的情况下，在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等一定要作出明确约定。特别需要注意的是：有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，这就可能造成一旦发生纠纷，购房者在追究其责任时往往难以完成举证责任。

　　第五，一定要分清房屋暂测和实测面积，建筑面积和套内建筑面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积之间的误差，约定相应的违约责任，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积误差及相应的违约责任有了详尽的约定后，购房者才能有效的维护自身利益。
湖北省恩施土家族苗族自治州人民政府


恩施州政发〔2004〕21号



州人民政府关于印发《恩施土家族苗族自治州工程建设项目施工招标投标监督管理办法（试行）》的通知



各县、市人民政府，州政府各部门：

《恩施土家族苗族自治州工程建设项目施工招标投标监督管理办法（试行）》已经2004年11月6日召开的州政府第17次常务会议通过，现予印发。



二○○四年十一月二十六日



恩施土家族苗族自治州工程建设项目

施工招标投标监督管理办法（试行）

（二○○四年十一月六日第十七次常务会议通过）



第一章　总 则

　　

第一条　为加强工程建设项目施工招标投标活动的监督管理，建立结构合理、设置科学、程序严密、制约有效的招标投标监督管理体制，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国行政许可法》、《工程建设项目施工招标投标办法》（国家计委等国家七部委30号令）、《湖北省招标投标综合管理办法》等有关法律、法规、规章规定，结合本州实际，制定本办法。

第二条　按照《恩施土家族苗族自治州招标投标管理规定（试行）》必须招标的工程建设项目施工的招标投标活动，适用本办法。

　

第二章　监督管理职责分工



第三条　州招标投标工作领导小组负责对全州工程建设项目施工招标投标活动进行指导协调和监督管理。

州招标投标工作领导小组办公室（以下简称州招投标办）具体负责州招标投标工作领导小组的日常工作：

（一）负责协调各县市、州政府各部门在招标投标活动中的关系；

（二）督促有关行政监督部门履行招标投标的工作职责；

（三）受理有关招标投标问题投诉，并在调查核实的基础上提出处理意见；

（四）负责全州招标投标和政府采购中重大问题的调查研究，并提出解决的办法；

（五）负责领导小组交办的其他工作。

州招投标办工作人员从州发改委、财政局、监察局等部门抽调，受本单位委派，履行州发改委、财政局、监察局等部门在招投标活动中的行政监督职能。

第四条　州发改委在招标投标监督管理中，履行以下职责：

（一)负责对招标公告发布活动进行监督管理；

（二）参与州重点项目招标投标的资格预审、现场勘察、鉴定会议及开标评标活动，并实施全过程跟踪监督检查；

（三）受理有关方面对招标投标违法行为的投诉，查处违反《中华人民共和国招标投标法》、《湖北省招标投标综合管理办法》等有关规定的违法行为。

第五条　州、县市发改、水利、交通、卫生、建设、财政、国土等有关行政监督部门按照《恩施土家族苗族自治州招标投标管理规定（试行）》的职责分工和属地管理、分级负责的原则分别承担以下监督职责：

（一）按照法定权限和职责分工负责办理有关工程建设项目的行政许可事项；

（二）受理有关招标投标问题的投诉，并在调查核实的基础上向州招标投标办提出处理建议；

（三）依法对招标投标过程中泄露保密资料、泄露标底、串通投标、排斥招标等违法活动进行查处。

有关行政监督部门应将监督过程中发现的问题，及时通知项目审批部门。

第六条　州、县市行政监察部门按照《中华人民共和国行政监察法》和《中华人民共和国行政许可法》的规定，负责依法查处国有资产招标人、有关行政监督部门及其工作人员在招标投标活动中的玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违法违纪行为。

第七条　政府法制工作机构在招标投标监督管理中承担以下职责：

（一）负责对行政机关招标投标方面的规范性文件进行审定或者解释；

（二）依法对招标投标行为进行合法性认定；

（三）受理有关招标投标问题的投诉，并按照《中华人民共和国行政许可法》、《湖北省行政执法条例》、《湖北省实施行政执法责任制规定》等法律法规规定对招标投标中的行政许可和行政处罚等行政执法行为实施监督管理。



第三章　招标投标操作规程



第八条 招标投标活动必须严格按照《湖北省招标投标综合管理办法》规定的程序进行。招标代理机构应当按照《工程建设项目施工招标投标办法》的规定承担招标事宜。招标人应当根据《工程建设项目施工招标投标办法》规定的内容编制招标文件。招标文件规定的各项技术标准应符合国家强制性标准，招标文件应当明确规定评标时除价格以外的所有评标因素，以及如何将这些因素量化或据以进行评估。

第九条　按照国家基本建设管理程序，工程建设项目需要履行审批（含核准、备案）手续的，其招标范围、招标方式和招标组织形式应报项目审批部门核准。

项目审批部门应在核准工程建设项目施工的招标范围、招标方式和招标组织形式后５个工作日内，向有关行政监督部门通报。

第十条　凡进入州招投标中心进行施工招标的工程建设项目，招标人或者招标代理机构必须在招标公告发布前，到州招投标中心进行招标项目进场交易登记。并提交下列材料：

（一）项目审批部门的审批文件和招标核准文件（不需要审批的除外）；

（二）行业主管部门报建等核准文件（不需要核准的除外）；

（三）资金落实证明材料；

（四）委托招标代理机构进行招标的，应提交招标代理机构资格证书复印件和招标代理委托书；

（五）其它有关材料。

招标人或者招标代理机构对所提交材料的真实性和合法性负责。

第十一条　凡是拟参加在州招投标中心交易的招标项目投标的，统一在州招投标中心报名。

第十二条　招标人或招标代理机构在发出资格预审文件或招标文件的同时，应当向州招投标办和有关行政监督部门履行告知性备案手续。招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在提交投标文件截止日期15日前以书面形式通知所有招标文件的收受人，并向有关行政监督部门履行告知性备案手续。

有关行政监督部门应对资格预审文件和招标文件的内容进行审查，发现有与招标投标法律、法规规定相违背的，应及时责成招标人或招标代理机构纠正。

第十三条　资格预审可以采用强制性标准法或者综合评分法。

采用强制性标准法的，凡符合强制性标准的潜在投标人，都允许参加投标。

采用综合评分法的，招标人应当在资格预审公告或资格预审文件中载明预审后允许参加投标的潜在投标人的数量范围，并按照得分高低选择潜在投标人，但不得少于7家；预审合格的潜在投标人在3家以上少于7家的，应全部选取。

禁止采取抽签、摇号等方式进行投标资格预审。

第十四条　对潜在投标人的资格审查条件和评审标准应当公开。对所有潜在投标人应当一视同仁，不得因行业、地域、所有制不同而加以歧视，也不得以获得本地区、本行业奖项或其他与履行合同无关的证明作为投标条件限制或者排斥潜在投标人。

第十五条　凡使用国有资金或者国有资金占主导地位的工程建设项目，原则上推行无标底招标和合理低价中标。招标人认为需要设标底的，其招标标底的编制必须在行政监督部门的严格监督下进行，直至开标。

第十六条　评标之前需要清标的，清标与评标应当一次性连续完成，不能一次性连续完成的，清标结束后，投标文件和清标报告应当密封，并交由行政监督部门的监督员和州招投标中心工作人员保管。

第十七条　对每项招标项目的开标评标活动，有关行政监督部门应当派人参加现场监督，州招投标办认为必要时也可以派人现场监督，州招投标中心可以对整个开标评标活动现场进行录音摄像，录音摄像资料应当密封存档，并严格保密，有关执法监督部门因处理投诉和查处案件需要时，经州招投标办同意，可以查看。

行政监督部门的监督人员在监督活动中，应当依法履行监督职责，不得对具体的投标文件发表自己的看法，不得向评标委员会成员施加影响，发表有倾向性的言论，不得非法干预评标活动，影响评标活动的进行。

进入评标现场的人员由州招投标中心实行登记发证制度，与评标活动无关的人员不得进入评标现场。

第十八条　对评标专家评分的登分、汇总、计算结果，必须由州招投标中心工作人员复核，并经监督人员确认后，方可提交评标专家委员会主任委员予以宣布。

第十九条　评标结束后，评标活动的各种原始资料、投标文件正本、标底（设有标底的）等暂由州招投标中心密封保管，评标结果公示期结束后，全部退还给招标人或招标代理机构。

评标结束后招标人或者招标代理机构应当将评标结果书面通知州招投标中心和有关行政监督部门，州招投标中心应及时将评标结果公示。评标结果公示期不少于5天。

第二十条　评标结果公示期满后，若招标人未接到有关行政监督部门暂不发出中标的通知，可向中标人发出中标通知书。

第二十一条　招标人或者招标代理机构在中标通知书发出之日起15日之内应当向有关行政监督部门提交招标投标情况书面报告。

第二十二条　评标结束后，招标人或招标代理机构应向州招投标中心提交基本归档资料，存档备查。应提交的基本归档资料目录由州招投标中心规定。

第二十三条　按法律法规规定，中标无效需要重新招标的，必须按法定程序重新组织招标。



第四章　执法监督管理规定



第二十四条　全州建立统一、协调、高效的工程建设项目招标投标活动投诉监督处理机制。

州招投标办和行政监督部门负责调查处理有关单位和个人的举报或投诉，经核实，在招标投标活动中确有违法行为的，由有关行政监督部门依法处理。在评标结果公示期内收到举报或投诉的，经州招投标办商有关部门统一意见后，由有关行政监督部门通知招标人暂不发出中标通知书。经核实，举报或投诉不影响中标效力的，原通知机关应立即通知招标人按原评标结果发出中标通知书。

举报或投诉的具体处理办法，按照国家发改委等七部委颁布的《工程建设项目招标投标活动投诉处理办法》执行。

第二十五条　招标文件是招标投标活动中对招标投标双方都具有法律约束力的文件，评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法对投标文件进行评审和比较。招标文件使用的概念和专业术语必须规范、准确，有特别规定的应在招标文件中载明。需要对招标文件中未注明的概念和专业术语进行解释的，必须以法律、法规的规定或国家公开出版的辞书、辞条的解释为依据。

第二十六条　招标人设有标底的，其标底在评标时只能作为参考。如因标底误差范围超过±5%而在评标过程中失去参考价值时，则该标底不能作为评标的参考因素，有关行政监督部门应当依法对编制标底的单位和个人进行处罚，但不得以标底失准为由改变评标结果。

禁止行政监督部门强行要求招标人编制标底。

第二十七条　招标人在发布招标公告，发出招标邀请书后或者售出招标文件或资格预审文件后不得擅自终止招标。

第二十八条　行政监督部门不得在招标投标活动中违法设定和实施行政许可及前置性招标投标备案审查许可事项。除法律、法规、国务院决定和省政府规章规定的行政许可事项外，取消一切非法的行政许可、资质验证、注册登记等手续。

第二十九条　严格禁止领导干部、行政监督部门及其工作人员滥用职权违规插手和非法干预招标投标事务。任何单位和个人不得改变或简化法定程序和规定的流程进行招标投标。

第三十条　严格禁止以获得本地区、本系统奖项等歧视性要求作为评标加分条件或者中标条件。

第三十一条　建筑企业、招标代理机构、工程造价和其他中介服务机构必须与行政主管部门脱钩，不得存在任何隶属关系或者其他利益关系。凡挂靠行政监督部门的建筑企业、招标代理机构、工程造价机构以及其他中介服务机构一律不得参与工程建设项目的招标投标活动。

严格禁止行政执法部门和其他监督管理部门在招标投标活动中指定招标代理机构、工程造价机构以及其他中介服务机构提供中介服务业务。

第三十二条　招标代理机构应当依法经营，正当竞争。对严重违法违规的招标代理机构，由有关行政监督部门依法予以行政处罚。招标代理机构可以依法跨区域开展业务，任何部门均不得以登记备案等方式变相加以限制。凡违反《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国行政许可法》的规定设立的认定招标代理机构资格的备案审查许可事项，一律无效。



第五章　违法违规责任追究



第三十三条 任何单位违法限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标的，为招标人指定招标代理机构的，强制招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，或者以其他方式干涉招标投标活动的，由有关行政监督部门责令改正；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法予以处理。

个人利用职权进行前款违法行为的，依照前款规定追究责任。

第三十四条 招标投标活动中有下列违法行为的，由有关行政监督部门按照《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目施工招标投标办法》等法律、法规和规章的规定予以纠正和处罚：

（一）依法必须进行招标的项目而不招标的，将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标的。

（二）招标代理机构违法泄露应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料的，或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的。

（三）招标人以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人的，对潜在投标人实行歧视待遇的，强制要求投标人组成联合体共同投标的，或者限制投标人之间竞争的。

（四）依法必须进行招标项目的招标人向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的，或者泄露标底的。

（五）招标人在发布招标公告、发出投标邀请书或者出售招标文件或资格预审文件后擅自终止招标的。

（六）招标人或者招标代理机构有下列情形之一的：

1、未在指定的媒介发布招标公告的；

2、邀请招标不依法发出投标邀请书的；

3、自招标文件或资格预审文件出售之日起至停止出售之日止，少于5个工作日的；

4、依法必须招标的项目，自招标文件开始发出之日起至提交投标文件截止之日止，少于20日的；

5、应当公开招标而不公开招标的；

6、不具备招标条件而进行招标的；

7、应当履行核准手续而未履行的；

8、不按项目审批部门核准内容进行招标的；

9、在提交投标文件截止时间后接收投标文件的；

10、投标人数量不符合法定要求不重新招标的。

（七）投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的。

（八）投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的。

（九）依法必须进行招标的项目，招标人违法与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判的。

（十）评标委员会成员收受投标人的财物或者其他好处的，评标委员会成员或者参加评标的有关工作人员向他人透露对投标文件的评审和比较，中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的。

（十一）评标委员会成员在评标过程中擅离职守，影响评标程序正常进行，或者在评标过程中不能客观公正地履行职责的。

（十二）评标过程有下列情况之一的：

１、使用招标文件没有确定的评标标准和方法的；

２、评标标准和方法含有倾向或者排斥投标人的内容，妨碍或者限制投标人之间竞争，且影响评标结果的；

３、应当回避担任评标委员会成员的人参与评标的；

４、评标委员会的组建及人员组成不符合法定要求的；

５、评标委员会及其成员在评标过程中有违法行为，且影响评标结果的。

（十三）招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的，依法必须进行招标的项目在所有投标被评标委员会否决后自行确定中标人的。

（十四）招标人不按规定期限确定中标人发中标通知书的，或者中标通知书发出后，改变中标结果的，无正当理由不与中标人签订合同的，或者在签订合同时向中标人提出附加条件或者更改合同实质性内容的。

（十五）中标人将中标项目转让给他人的，将中标项目肢解后分别转让给他人的，违法将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人的，或者分包人再次分包的。

（十六）招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，或者招标人擅自提高履约保证金或强制要求中标人垫付中标项目建设资金的。

（十七）中标人不按照与招标人订立的合同履行义务，情节严重的。

第三十五条 行政监督部门及其工作人员在招标投标活动中有下列违法违规行为的，由政府法制工作机构查处，并区别情况，通知其停止或自行纠正违法行为、撤销其违法下达的有关文书、予以通报批评、向行政监察机关提出对违法责任人员的行政处分建议：

（一）制定的文件含有违法设定的行政许可、行政处罚、行政收费以及其他违法内容的；

（二）规范性文件在印发前不按照《恩施土家族苗族自治州行政机关规范性文件制定程序规定》（恩施州政发[2003]14号）的要求送同级政府法制工作机构进行合法性审查的；

（三）以违反《中华人民共和国行政许可法》规定的部门文件为依据实施前置性招标投标备案审查许可事项的；

（四）违法实施行政许可、行政处罚、行政收费的；

（五）对招标投标中的违法行为不依法、不及时予以查处的；

（六）不依法履行在招标投标活动中的监督职责的或利用执法之便，非法干涉招标投标活动的。

第三十六条 行政监督部门及其工作人员在招标投标活动中有下列违法违规行为的，由行政监察机关查处。

（一）违反《中华人民共和国行政许可法》规定，有下列情形之一的：

１、行政机关工作人员办理行政许可、实施监督检查，索取或者收受他人财物或者谋取其他利益，尚不构成犯罪的；

２、对不符合法定条件的申请人准予行政许可或者超越法定职权作出准予行政许可决定的；

３、对符合法定条件的申请人不予行政许可或者不在法定期限内作出准予行政许可决定的；

４、依法应当根据招标结果作出准予行政许可决定，未经招标或者不根据招标结果作出准予行政许可决定的；

５、实施行政许可，擅自收费或者不按照法定项目和标准收费的，或者截留、挪用、私分或者变相私分实施行政许可依法收取的费用的。

（二）违反招标投标管理规定，有下列情形之一的：

1、强行要求招标人编制标底的；

2、以标底失准为由下达文件改变评标结果的；

3、滥用职权违规插手和非法干预招标事务，改变或简化法定程序和规定的流程进行招标投标的；

4、以获得本地区、本系统奖项等歧视性要求作为评标加分条件或者中标条件的；

5、未与建筑企业、招标代理机构、工程造价机构以及其他中介服务机构脱钩，或者存在隶属关系以及其他利益关系的；

6、在招标投标活动中指定招标代理机构、工程造价机构以及其他中介服务机构提供中介服务业务的；

7、其他徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守的情形。

（三）拒不执行政府决定的。



第六章　附则



第三十七条　政府采购、土地使用权出让、探矿权和采矿权出让、国有产权交易、药品采购以及工程建设项目的勘察、设计、监理等的招标投标活动，可以参照本办法执行。

第三十八条　本办法由州人民政府法制办公室负责解释。

第三十九条　本办法自2004年12月1日起施行。