吉林市农村敬老院暂行管理办法

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吉林市农村敬老院暂行管理办法

吉林省吉林市人民政府


吉林市农村敬老院暂行管理办法
吉林市人民政府



第一条 为了加强对农村敬老院的管理, 保障其供养人员幸福生活和安度晚年,根据国家和省的有关规定,结合我市实际, 制定本办法。
第二条 本办法所称农村敬老院, 是指乡(镇)兴办的集中供养五保供养对象的集体福利事业组织。
五保供养对象是指村民中符合下列条件的老年人、 残疾人和未成年人:
(一)无法定抚养义务人,或者虽有法定抚养义务人, 但是抚养人无抚养能力的;
(二)无劳动能力的:
(三)无生活来源的。
法定抚养义务人,是指依照婚姻法规定负有扶养、 抚养和赡养义务的人。
第三条 本办法适用于本市行政区域内各乡(镇)敬老院的管理。
第四条 农村敬老院的管理应坚持民主管理、文明办院、 以养为主的原则。
第五条 市、县(市)、 区民政部门主管本行政区域内农村敬老院的管理工作。
各乡(镇)政府负责农村敬老院的具体管理工作。
各级农业、城建、财政、工商、税务、卫生、乡镇企业、土地、林业、 公安等管理部门应配合敬老院的管理部门做好农村敬老院的管理工作。
第六条 办好农村敬老院是农村集体经济组织及农民应尽的义务。
第七条 农村敬老院应具备下列条件:
(一)院内生活、医疗、卫生、文化、 娱乐等基本设施配套;院区布局合理,生产区和生活区分设;环境绿化、美化;
(二)供养对象住室每间不超过四人,并保证安全、保暖、 舒适;
(三)院内床位数量不少于本乡(镇)符合供养条件人员总数的百分之六十;
(四)具有一定数量的用于供养人员种植蔬菜和畜禽饲料的耕地;
(五)应按服务人员与供养人员不低于1:15的比例配备服务人员;
(六)设立光荣间,集中收养农村孤劳优抚对象;
(七)应根据实际需要设立夫妻间、病号间。
第八条 新建、改建、扩建敬老院须制定新建、改建、 扩建规划和实施方案,并经所在县(市)、区民政部门审批同意后, 按有关规定办理其它手续。
第九条 农村敬老院不得供养精神病、麻疯病患者。
第十条 供养人员须经本人申请、村民小组同意、 村民委员会审核、乡(镇)政府批准,并报所在县(市)、 区民政部门备案后,方可入敬老院集中供养。
第十一条 供养人员在院内享有下列权利:
(一)平等享受敬老院的福利待遇和服务;
(二)讨论、建议和监督院务管理工作;
(三)选举或被选举为院务管理委员会成员。
第十二条 供养人员必须履行下列义务:
(一)遵守法律、法规、规章、社会公德及院内各项规章制度;
(二)服从、执行院务管理委员会的决定,爱护院内公物;
(三)支持服务管理工作,积极参加力所能及的劳动;
(四)保持室内外清洁卫生。
第十三条 供养人员的私有财产由敬老院登记造册, 其所有权不受侵犯。
第十四条 供养人员退出敬老院应按规定办理有关手续。
第十五条 供养人员死亡后, 应按殡葬管理的有关规定进行安葬。
第十六条 农村敬老院的管理实行院务管理委员会领导下的院长负责制。
院务管理委员会由敬老院供养人员和工作人员选举产生, 成员人数由乡(镇)政府自定, 其中供养人员所占比例不得低于百分之六十。
院长、副院长由院务管理委员会选举, 经乡(镇)政府批准任命;副院长中应有一名由供养人员担任。
第十七条 院务管理委员会的职责是:
(一)贯彻以养为主的原则,全面落实五保供给政策, 不断建设、完善服务设施,提高服务质量;
(二)制定并组织实施敬老院发展规划,讨论、 决定有关重大问题;
(三)检查、落实各项院务管理工作,筹集、 管理并按规定使用敬老院经费、物资和固定资产;
(四)积极创造条件发展农工副业生产,增强自我发展能力;
(五)加强自身建设和对其他供养人员、工作人员的教育, 总结经验,表彰先进,促进敬老院的精神文明建设。
第十八条 院长的职责是:
(一)召集并主持院务管理委员会会议;
(二)组织实施院务管理委员会议决议;
(三)负责主持日常院务工作。
第十九条 农村敬老院应采用合同制并按有关规定配备管理、服务、炊事等工作人员,建立健全工作人员岗位责任制及行政、 财务、生活、医疗、卫生、生产、殡葬、安全保卫、公开办事、 兼政建设、政治、学习、表彰奖励等管理制度,实行规范化管理。
第二十条 农村敬老院工作人员要热爱五保供养事业, 忠于职守,工作勤奋,认真负责,对供养人员和气热忱,体帖公道, 优质、高效服务。
第二十一条 各乡(镇)政府必须按下列规定保证敬老院经费及物质生活资料的落实:
(一)供养人员生活费,不低于本乡(镇)农民平均生活水平,在乡(镇)统筹费中列支;
(二)基建维修费,根据实际需要和农民承受能力,在乡(镇)统筹费中列支;
(三)管理费及工作人员报酬一般应在敬老院经营创收中解决,中足部分按规定报批后,在乡(镇)统筹费中列支;
(四)供养人员口粮由乡(镇)统筹供给,并按规定配有细粮、品种粮和食油;
(五)副食、蔬菜由敬老院自给自足。
第二十二条 农村敬老院应大力发展院办经济。 任何个人不得以敬老院名义办经济实体,从中牟利。
院办经济实体须独立核算、自主经营、自负盈亏。
院办经济的收入除扩大再生产外, 主要用于改善供养人员生活及工作人员的福利待遇,并应根据实际情况逐年有所积累, 以便以丰补欠。
第二十三条 农村敬老院应健全财务管理制度, 根据需要配备专、兼职财务管理人员,并设专帐、专户。
第二十四条 农村敬老 院的财、物要专款(物)专用,不得侵占、挪用。
第二十五条 农村敬老院财务帐目应按季度定期公开, 接受供养人员和工作人员的监督,并按规定接受有关部门的检查、监督。
第二十六条 农村敬老院应根据供养人员的特点适时调剂伙食,定期改善生活,配备日常生活必需品。
第二十七条 农村敬老院应配备专(兼)职医疗卫生人员,定期对供养人员进行身体健康检查, 并对患病和生活不能自理的供养人员设专人护理。
第二十八条 农村敬老院应加强对供养人员的卫生知识教育,保证供养人员定期洗澡、理发,及时清洗、更换衣服、 被褥罩单,并保证室内外清洁卫生。
第二十九条 农村敬老院应加强卫生防疫工作, 保持厨房、餐厅清洁,按规定对炊具、餐具消毒,保证饮食卫生、安全。
第三十条 农村敬老院应丰富供养人员的文化生活, 不断完善相应设施,满足供养人员的阅读、视听、娱乐等需要。
第三十一条 农村敬老院应认真履行监护职责, 维护供养人员的合法权益,保证未成年供养人员及时受到教育。
第三十二条 灾区和贫困地区的各级人民政府在安排救灾救济款物时,应当优先照顾敬老院的五保对象,保障他们的生活。
第三十三条 工商、税务、财政、 土地等有关部门应大力支持敬老院院办经济,在审批等有关方面给予优先照顾, 在税收方面比照社会福利企业给予优惠照顾, 并保证敬老院的合法权益不受侵犯。
第三十四条 对模范遵守本办法, 在敬老院管理工作中做出突出贡献的单位和个人,由县级以上人民政府予以表彰奖励。
第三十五条 对刁难、虐待供养人员, 侵犯供养人员合法权益,以及妨碍、阻挠敬老院管理工作, 侵犯敬老院合法权益的单位和个人,由县级以上人民政府或有关部门按有关规定予以处罚。 构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十六条 本办法由市民政局组织实施。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。



1994年6月4日
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公证介入清欠建设领域拖欠农民工工资之探索

孙入增 朱樾


这些年来我国拖欠农民工工资情况十分严重,尤以建筑施工等劳动密集型企业为甚。据有关资料显示,去年1至9月份,仅浙江省嘉兴市通过劳动保障部门查处并追讨的拖欠工资,涉及农民工人数达7.4万人,与前年同期相比成倍增加;因拖欠工资而引发的突发性事件或群体性事件达到148起,平均两天发生一起。为讨工钱,农民工爬塔吊、跳楼、被无端殴打甚至被追杀等事件常有发生。拖欠农民工工资问题严重损害农民工的合法利益,增加社会不安定因素,已成为社会突出问题,与中央提出的构建和谐社会的总体要求格格不入。这些年来,各地对拖欠农民工工资问题采取了不少措施,做了大量工作,也取得了一定成效。但从总体上看,拖欠农民工工资问题远未得到有效遏制,在有些领域和地区甚至呈愈演愈烈的态势。
一.行政手段介入农民工工资清欠的弊端
从这些年各地对拖欠农民工工资问题采取的措施看,大多限于行政手段,如让建筑劳务企业交保证金,对发生欠薪情况的建筑劳务企业进行市场限入、降低甚至吊销有关资质和资格等行政处罚。依单纯的行政手段来处理拖欠农民工工资问题,且不论其行政行为的程序和方式是否合法,这些做法的局限性和负面作用是显而易见的。第一,拖欠农民工工资这个看似简单的问题,原来是由一个畸形债务链所致。如建设单位拖欠总包单位工程款、总包单位拖欠劳务企业劳务费、劳务企业拖欠农民工工资,拖欠工程款是建筑领域拖欠农民工工资的主因和源头,农民工只是这条债权债务链上的最终受害者。目前各地采取的行政处理手段不能抓住拖欠农民工工资的主因和源头,无法从根本上缓解拖欠农民工工资问题。第二,拖欠工程款属民事违约或民事纠纷范畴,行政手段在这方面难以作为,作为不当会造成侵权后果的发生,与我国依法行政的法治理念背道而驰。第三,我国目前的行政资源其实并不十分丰富,政府不能对什么事都大包大揽,动辄施以行政手段。我们应当清醒地认识到,行政上的大包大揽很易造成社会及公众对行政手段的过度依赖,这几年大量群体性上访事件的形成和发生应让我们引以为鉴。
以强制手段解决拖欠农民工工资问题的,除行政手段外还有法律手段。拖欠农民工工资问题可以并且应当通过法律途径予以解决。从严格意义讲,使用行政手段处理拖欠农民工工资问题,也得在法律框架内才有效;在一个法治社会中,最有效、最有力的维权手段、利器当然也数法律。但运用法律手段若通过诉讼程序来讨回自己的工资,对每个具体的农民工来说,其高昂的时间、财力成本是难以承受的。在此情况下,我们有必要整合法律、行政资源,让公证介入清欠工作,进而破解清欠这一难题。
二、公证介入建设领域农民工工资清欠的作用
(一)治标
《中华人民共和国公证暂行条例》第4条第10款规定,“对于追偿债款、物品的文书,认为无疑义的,在该文书上证明有强制执行的效力”;第24条规定,“经过公证处证明有强制执行效力的债权文书,一方当事人不按文书规定履行时,对方当事人可以向有管辖权的基层人民法院申请执行”;《中华人民共和国民事诉讼法》第218条规定,“对公证机关赋予强制执行效力的债权文书,一方当事人不履行的,对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行,受申请的人民法院应当执行”。据此,经过公证赋予强制执行效力的债务,债务人如不按约履行,债权人可不经诉讼而直接向法院申请强制执行。
对已发生的拖欠工程款或农民工工资的问题,要求拖欠工程款或农民工工资的当事人对拖欠款项签订还款协议,并办理赋予还款协议以强制执行效力的公证。还款协议一经公证,欠款人如不按约还款,债权人和农民工可不经诉讼,持公证书直接向人民法院申请强制执行,这样减少了很多中间环节,降低了社会成本,可最大限度、最迅速地保障农民工权益。如果在这项工作中能对农民工办理公证和申请法院强制执行等法律事务再予以法律援助,则可完全省去农民工讨薪的时间、精力及财力成本,农民工当然也无须再来找政府,从而也将不会酿成大规模群体上访事件,避免社会突发事件的发生。
办理还款协议公证,并赋予还款协议以强制执行效力,是用法律手段解决或遏制欠薪问题最经济、最快捷、同时也是最有效的途径和办法。首先,从公证合同(协议)入手,赋予合同以强制执行效力,可增强合同的严肃性和威慑力,能有效提高还款、付薪的自觉性。其次,合同(协议)经公证具有强制执行效力,欠款、欠薪情况一旦发生,可不经诉讼直接进入强制执行程序,既节约了我国的司法成本,同时更减轻了债权人(包括农民工)实现债权的成本,从而提高包括农民工在内的所有债权人通过法律途径实现债权的积极性。第三,对经公证的债务进行强制执行,为我国民事诉讼法和公证暂行条例所规定,具有强有力的法律依据。
(二)治本
从办理建设工程承包合同公证入手,将工资款问题从源头抓起。目前我国拖欠农民工工资问题突出发生在建设领域,而建设领域拖欠农民工工资问题大多因建设单位拖欠工程款所致。因此,拖欠工程款是拖欠农民工工资的主因和源头;只有抓住拖欠农民工工资的主因和源头,消除这个症结,才能从根本上缓解拖欠农民工工资问题。此外,现建设领域“黑白合同”问题严重,严重扰乱建设市场的正常交易秩序,并由此带来一系列严重社会问题。所有这些,通过办理建筑工程承包合同公证或可以得以解决或可以得以减轻。正因办理建设工程承包合同公证对解决拖欠农民工工资款及规范建设市场的重要性,公证处在办理建筑承包合同公证过程中除对合同的合法性进行全面审查外,必须针对工程款中的工资款问题和承包合同的主要条款与招投标文件的一致性问题增加和明确以下内容:
1、增加专门工资款发放问题条款,明确合同承包款中所应包括的工资数额及具体发放标准和办法,增强工资款发放问题的确定性和可操作性。
2、在合同中指定公证处或有关职能部门为工资款发放的监督、证明单位,工资款转经监督、证明单位结算。
3、增加承包人对工资款发放的承诺保证条款,承包人如将工资款移作他用,须承担由此而引起的一切后果和责任,保证工资款得以专款专用。
4、增加赋予对合同中的工资款发放以强制执行效力的条款,使合同约定的工资款结算、发放条款具有强制性。
5、明确以后凡对原(经公证的)合同内容进行变更,须经原公证处公证;否则,两合同内容不一致处,以原经公证的合同为准。以此杜绝“黑白合同”情况的发生。
6、公证处对要求变更原(经公证的)合同重大权利义务内容的情况,应将当事人所陈述的有关变更合同的原因、理由作出详细、完整的记录;认为有必要的,应与相关管理部门进行沟通和联系,确保变更合同行为的正当性、合法性。
三、办理建设承包合同公证的可行性:
1、法律、政策依据。对建设承包合同进行公证,赋予合同关于工资款发放支付条款以强制执行效力,除前述《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国公证暂行条例》外,在法律、政策上的依据还有:
(1)国务院办公厅2004年10月29日转发的建设部、发展改革委、监察部、司法部、劳动保障部、交通部、水利部等部门《关于进一步解决建设领域拖欠工程款问题的意见》,在强化对履行合同的监督管理问题上,规定“建设单位和施工企业应按双方的招投标文件订立合同,不得再行订立背离合同实质性内容(包括价款及支付方式)的其他协议”;要求合同双方“请公证机构对合同进行公证,以保证当事人双方履行合同义务,防止出现‘黑白合同’”。
(2)最高人民法院2004年12月24日发出的《关于集中清理拖欠工程款和农民工工资案件的紧急通知》规定,对公证机关赋予强制执行效力的结清工程款合同,债权人申请强制执行的,人民法院应当受理并执行。
2、建设工程承包合同公证的现实基础条件。目前我国的建设工程招投标活动大多经过公证,公证人员对整个招投标活动和承包合同的基本条款及其形成过程都十分了解;就我国现有公证人员的素质而言,公证人员具有较强的对与建设工程承包合同相关法律和政策的掌握及运用能力。所以办理建筑工程承包合同公证,从目前我国招投标活动的操作程序,从工作的连贯性、规范性,从对当事人的便利性,从公证人员的业务素质等方面,均具有良好的基础和条件。
四、办理建设工程承包合同公证的作用
对建筑工程承包合同进行公证,其意义和作用从总体上看,一可从源头上遏制和解决拖欠农民工工资问题,实现对拖欠农民工工资问题的标本兼治;二对防止出现“黑白合同”情况和规范建筑工程交易秩序具有十分积极的作用。具体作用还有:
1、可将现通常采用的诸如收取工资保证金等无明确法律依据的行政手段,通过合同条款成为当事人自己的意思表示而合法化。
2、工资款转经公证处或有关职能部门结算,不仅可即时掌握工资的结算、发放情况,有利于及时、主动采取应对措施,而且为对欠薪行为进行法律、行政处罚提供强有力的证据。
3、规定对合同内容作重大变更须经公证,使招投标活动更为健康,合同内容无法进行暗箱作业,即使有也会因签约行为的无效而承担对不法行为的不利后果,使欲为者不敢为,起到震慑作用。
五、公证介入清欠工作对清欠农民工工资和构建和谐社会具有十分积极的意义
(一)通过公证赋予合同债务(欠薪)以强制执行效力,开辟了解决欠薪问题的新渠道。
(二)因使用公证手段经济、快捷、有效,可最大限度地减轻债权人和农民工实现自己合法权益的成本,可激发债权人和农民工通过法律手段实现自己合法权益的积极性,有利于将清欠农民工工资问题引入法律途径去解决,从而最大限度地避免和减少群体性上访事件和社会突发事件的发生,减轻地方党政领导和有关部门接待和处理此类上访的负担和压力。
(三)因使用公证手段可减轻农民工实现自己合法权益的成本和提高农民工通过法律手段实现自己合法权益的积极性,并使清欠问题得以快捷、有效的处理,拖欠工资行为不但不能为欠薪者带来任何利益,相反徒增欠薪者的欠薪成本。权衡利弊,相信欠薪者会自律,不愿做拖欠工资的蠢事,会增强按规定付薪的自觉性。
(四)通过公证可强化政府及其职能部门对工程款和工资结算、发放问题的监督管理职能。
(五)公证通过化政府或管理部门的意志为合同条款,为行政部门处置相关问题提供依据。
(六)从宏观上看,公证介入清欠工作,有利于改变社会处理相关问题的思维方式和行为途径,倡导依法办事的风尚和精神,这与我们建设法治社会的目标是完全一致的。
我们认为,公证介入确为清欠良策。但因公证机构、甚至司法行政机关对建设工程及工程承包交易行为无管理权,此事需由政府或有关建设管理部门作出规定公证方可介入。实际上,在目前建设单位拖欠工程款现象十分普遍、“黑白合同”大行其道的情况下,政府对此进行适度干预,合理整合并有效使用行政、公证资源,作出建设工程承包合同应经公证的规定,将问题防范于未然,是十分必要的。

作者单位:嘉兴市司法局
嘉兴市公证处


白山市城市房地产交易市场管理办法

吉林省白山市人民政府


白山市城市房地产交易市场管理办法

白山市人民政府令

第16号

  《白山市城市房地产交易市场管理办法》已经1998年4月28日市政府第30次常务会议通过,现予发布施行。

市 长 王 纯

一九九八年五月六日


白山市城市房地产交易市场管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强对城市房地产交易市场的管理,维护
房地产交易市场秩序,促进房地产市场的健康发展,保障
房地产交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城
市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》(建设部
第42号令)、《城市房地产转让管理规定》(建设部第45号
令)等有关法律、法规、规章的规定,结合我市实际,制
定本办法。
第二条 本办法适用于我市行政区域城市规划区范围
内含建制镇和独立工矿区的房地产交易市场管理。
任何单位和个人进行城市房地产交易,均须遵守本办
法。
第三条 本办法所称房地产交易,是指对各类房屋及
其附属设施连同相关的土地使用权依法进行转让、租赁、
抵押、典当及其他房地产经营活动。
第四条 房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、
诚实守信的原则。
房地产交易,必须在依法设立的房地产交易市场进行。
第五条 市房产行政管理部门是全市城市房地产交易
市场的行政主管部门。各县(市)房产行政管理部门,是本
行政区域内的城市房地产交易市场的行政主管部门。
市、县(市)房地产交易市场管理机构,分别负责本
辖区内的房地产交易市场的日常管理工作。其主要职责是:
(一)宣传、贯彻、执行有关房地产交易市场管理的法
律、法规和规章;
(二)房地产交易的审核、登记和鉴证;
(三)房地产交易市场价格评估的管理;
(四)商品房销(预)售管理;
(五)按照有关规定收缴房地产交易的有关费用;
(六)受税务部门委托,代征房地产交易有关税款;
(七)房地产中介服务机构的管理;
(八)房地产中介服务人员的业务培训和管理;
(九)房地产交易活动的监督检查和查处违法交易行为。
县级以上土地、建设、工商、财政、物价、税务等行
政部门,应当按照各自的职责,配合房地产行政主管部门
做好房地产交易市场的管理工作。

第二章 房地产转让

第六条 本办法所称房地产转让,是指房地产权利人
通过合法方式将其房地产转移给他人的行为。具体包括:
(一)买卖、赠与房地产的;
(二)以房地产抵债的;
(三)继承房地产的;
(四)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转
移的;
(五)以房地产作价入股,与他人成立企业法人,房地
产权属发生变更的;
(六)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,
合资、合作开发经营房地产或者联建房屋的;
(七)法律、法规、规章规定的其他情形。
第七条 房屋及其附着物所有权转让时,其使用范围
内的土地使用权随同转让;地上无房屋及其附着物的土地
使用权,也可以依法转让。
第八条 有下列情形之一的,其房地产不得转让:
(一)未依法登记,领取权属证书的;
(二)权属有争议的;
(三)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其
他形式限制房地产权利的;
(四)共有房地产未经其他共有人书面同意的;
(五)以出让方式取得土地使用权但不符合本办法第九
条规定的;
(六)设定抵押、典当期限未满的;
(七)土地使用权被依法收回的;
(八)法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。
第九条 以出让方式取得土地使用权的,在转让房地
产时属于房屋建设工程的,应当完成开发建设投资总额的
25%以上;属于成片开发土地的,应当形成工业用地或者
其他建设用地的条件。
转让房地产时,房屋已经建成的,还须持房屋所有权
证书。
第十条 以划拨方式取得土地使用权,转让房地产时,
应当到土地管理部门办理土地使用权出让手续;按照国务
院的规定可不办理土地使用权出让手续的,转让方应当将
转让房地产收益中的土地收益上缴国家。
第十一条 房地产转让,当事人应当签订《房地产转
让合同》,并在合同订立之日起30日内到房地产市场管理
机构办理转让手续,同时按规定分别到房产产权管理机构
和土地管理部门办理权属变更手续。
未办理房地产转让手续的,房产产权管理机构和土地
管理部门不得为其办理权属登记。
第十二条 办理房地产转让手续,当事人应当提交下
列证件:
(一)房屋所有权证书和土地使用权证书等权属证件;
(二)房地产转让合同;
(三)当事人身份证件、法人或者其他组织证明文件、
委托人的合法证明;
(四)其它证明文件。
房地产转让,需经有关部门批准的,应当提供有关批
准文件。
第十三条 房地产开发经营单位销(预)售商品房,必
须取得《商品房销(预)售许可证》。
商品房销(预)售,应当符合下列条件:
(一)持有土地使用权证书等有关证件;
(二)持有建设工程规划许可证及其附件;
(三)按提供销(预)售的商品房计算,投入开发建设的
资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进
度和竣工交付日期。
第十四条 商品房销(预)售广告,必须载明《商品房
销(预)售许可证》的号码。
广告经营单位不得发布未取得《商品房销(预)售许可
证》的商品房销(预)售广告。
第十五条 商品房的销(预)售,必须签订销(预)售合
同;承购人应在合同签订之日起30日内到房地产市场管理
机构办理登记手续。
第十六条 承购人须在商品房交付使用后的3个月内,
持有关证件到房地产市场管理机构办理商品房交易过户手
续。
第十七条 办理商品房交易过户手续,应当提交下列
证件:
(一)商品房销(预)售合同;
(二)购房收据(产权归个人的应提交现金收据,转帐
收据必须附有私营企业证明和个体营业执照);
(三)居民身份证件或法人资格证书;
(四)其他有关证件。
第十八条 预售后的商品房需转让时,双方当事人须
到房地产市场管理机构办理交易手续,原销(预)售合同规
定的权利、义务随之转移。
房地产开发经营单位不得擅自为购房者办理更名手续。
第十九条 享受国家优惠价格购买的房地产需转让时,
按房改有关政策执行。
第二十条 房地产权利人转让共有房地产时,必须征
得其他共有人的同意。在同等条件下,其他共有人有优先
受让权。

第三章 房地产租赁

第二十一条 本办法所称房地产租赁,是指房地产权
利人作为出租人,将其房地产出租给承租人使用,由承租
人向出租人支付租金的行为。
房地产权利人出租柜台、橱窗、场地或者以联营、承
包经营方式提供房地产及其附属设施给他人使用,并直接
或者变相收取财物的,视同房地产租赁。
第二十二条 房地产租赁,出租人必须到房地产市场
管理机构申办《房地产租赁许可证》;对未取得《房地产
租赁许可证》的,工商行政管理机关不予办理营业执照。
凡未取得《房地产租赁许可证》的单位和个人,一律不得
开展房地产出租活动。
第二十三条 房地产租赁双方当事人应当签订《房地
产租赁合同》。
《房地产租赁合同》的订立、变更、终止,当事人应
当在30日内到房地产市场管理机构办理登记备案手续。
第二十四条 申请房地产租赁登记备案,应当提交下
列证件:
(一)房地产租赁许可证;
(二)租赁合同;
(三)所有权证书;
(四)当事人的合法证件;
(五)其他证明文件。
第二十五条 租赁双方必须按租赁合同的约定,行使
权利、履行义务,任何一方不得擅自违约或者进行其他侵
害对方合法权益的活动。
第二十六条 承租人有下列行为之一的,出租人有权
终止租赁合同,收回房地产,因此而造成损失的,由承租
人赔偿:
(一)擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的;
(二)擅自改变承租房屋的结构和用途的;
(三)公用住宅闲置6个月以上的;
(四)拖欠租金累计6个月以上的;
(五)利用承租房地产进行违法活动的;
(六)法律、法规规定其他可以收回的情形。

第四章 房地产抵押与典当

第二十七条 本办法所称房地产抵押,是指抵押人以
其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务
履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权以
抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第二十八条 依法取得的房屋所有权连同房屋占用范
围内的土地使用权,可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。
第二十九条 有下列情形之一的房地产,不得抵押:
(一)无房屋所有权证书、土地使用权证书等权属证件
的;
(二)权属有争议的;
(三)共有房地产未经其他共有人书面同意的;
(四)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者
以其他形式限制房地产权利的;
(五)法律、法规规定禁止抵押的其他情形。
第三十条 房地产抵押,当事人应当签订《房地产抵
押合同》,并在合同订立之日起30日内到房地产产权管理
机构办理抵押登记备案手续。
第三十一条 办理房地产抵押登记备案手续,当事人
应当提交下列证件:
(一)房屋所有权证书、土地使用权证书等权属证件或
者房屋期权证件;
(二)房地产抵押合同;
(三)当事人身份证件、法人或其他组织证明文件、委
托人的合法证明;
(四)其他有效证明文件。
房地产抵押,需经有关部门批准的,应当提供有关批
准文件。
第三十二条 以已出租的房地产设定抵押的,抵押人
应当书面通知抵押权人和承租人。抵押合同签订后,原租
赁合同继续有效。
第三十三条 同一处房地产设定数个抵押权的,其抵
押担保债务之和不得超过该房地产的评估现值。
第三十四条 抵押合同有效期内,抵押人未征得抵押
权人书面同意,不得对抵押房地产进行权属处置。
第三十五条 房地产抵押期间,因国家建设需要征用
拆除抵押房地产的,抵押人应当及时书面通知抵押权人,
抵押关系终止,由抵押人清偿债务,或者双方重新设定抵
押房地产。
第三十六条 房地产抵押期满,债务清偿完毕,抵押
合同即行终止。
第三十七条 抵押合同的变更、解除或者终止,当事
人应当在30日内到房地产市场管理机构办理登记手续。
第三十八条 房地产抵押期满,抵押人不能清偿债务
的,处分抵押房地产所得价款,按下列顺序分配:
(一)扣除抵押房地产应缴纳的税费(包括应缴纳的土
地使用权出让金);
(二)支付拍卖费用;
(三)偿还抵押人贷款本息;
(四)剩余金额交还抵押人。
同一房地产设定数个抵押权的,按照抵押登记的先后
顺序清偿;价款不足的,抵押权人有权另行追索。
第三十九条 本办法所称房屋典当,是指房屋所有权
人作为出典人将其房屋的占有、使用和收益的权利交付给
承典人,由承典人支付典金的行为。
在典期内,出典人获得典金不付利息;承典人使用房
屋不付租金。
第四十条 有下列情形之一的房屋,不得典当:
(一)无房屋所有权证书、土地使用权证书等权属证件
的;
(二)权属有争议的;
(三)共有房屋未经其他共有人书面同意的;
(四)法律、法规规定不得典当的其他情形。
第四十一条 房屋典当,当事人应当签订《房屋典当
合同》,并在合同订立之日起30日内到房地产市场管理机
构办理登记备案手续。
第四十二条 办理房屋典当登记备案手续,当事人应
当提供下列证件:
(一)房屋所有权证书、土地使用权证书等权属证件;
(二)《房屋典当合同》;
(三)当事人身份证件、法人或者其他组织证明文件,
委托人的合法委托证明;
(四)其他证明文件。
第四十三条 在典当期内,承典人对承典的房屋可以
自用,也可以出租。
第四十四条 典期届满,出典人可以原典价回赎典当
的房屋;出典人不回赎房屋的即为绝卖,应按照规定到房
地产市场管理机构办理转让手续。

第五章 房地产交换

第四十五条 本办法所称房地产交换,是指当事人将
各自的房屋所有权、使用权、土地使用权转移给对方的行
为,具体包括:房屋所有权之间的交换、房屋所有权与房
屋使用权之间的交换、房屋使用权之间的交换和土地使用
权之间的交换。
第四十六条 有下列情形之一的房地产,不得交换:
(一)无合法权属证件的;
(二)权属有争议的;
(三)共有房地产末经其他共有人书面同意的;
(四)法律、法规规定不得交换的其他情形。
第四十七条 房地产交换,当事人应当签订《房地产
交换合同》,并在合同订立之日起30日内到房地产市场管
理机构办理交换手续。
当事人未到房地产市场管理机构办理交换手续的,房
地产开发、经营单位及其他房管单位不得为其办理更名手
续。
第四十八条 房地产交换双方可根据各自房地产的具
体情况,在评估的基础上实行等价或差价交换。

第六章 房地产价格评估

第四十九条 房地产交易实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,
按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定
地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地市场价格进
行评估。
第五十条 市场交易和进入行政执法或司法程序的房
地产价格的评估和认证,分别由房产管理和物价行政部门
根据法定管理权限,严格地按照国家法律、法规、规章的
规定组织实施。凡国有房地产价格的评估,必须由房产管
理和国有资产管理行政部门共同认可的评估机构进行。
第五十一条 房地产交易实行成交价格申报制度。
房地产交易当事人应当向房地产市场管理机构如实申
报成交价格,不得瞒报或者作不实的申报。
房地产转让,应当以申报的房地产成交价格作为缴纳
税费的依据。成交价格明显低于正常的市场价格的,以评
估价格作为缴纳税费的依据。
第五十二条 房地产价格评估人员对评估结果和委托
人的技术、商业秘密不得向他人提供。
第五十三条 当事人对评估结果有异议的,可以在收
到评估结果之日起15日内向原评估机构申请复核。对复核
结果仍有异议的,可以依法向白山仲裁委员会申请仲裁,
也可以向人民法院起诉。

第七章 房地产中介服务

第五十四条 本办法所称房地产中介服务,是指从事
房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等居间经营活
动并收取佣金的行为。
第五十五条 设立房地产中介服务机构,应当具备下
列条件:
(一)有自己的名称、组织机构和固定的办公场所;
(二)注册资金5万元以上;
(三)从事房地产评估业务的须有取得估价资格证书并
经房地产行政主管部门注册的估价人员3人以上,从事房地
产经纪业务的须有取得《房地产经纪人证书》的人员 3人
以上;
(四)房地产及相关专业(建筑、经济、估价、会计等)
中级以上技术人员占总人数50%以上;
(五)法律、法规规定的其他条件。
第五十六条 设立房地产中介服务机构应当向房地产
行政主管部门申领《房地产中介资格证书》,凭《房地产
中介资格证书》向工商行政管理部门申请注册登记,领取
营业执照并到房地产市场管理机构注册后,方可从事中介
服务活动。
第五十七条 房地产中介服务人员实行资格认证制度。
房地产中介服务人员,由房地产市场管理机构负责培
训、考核、颁发上岗证书。
房地产中介服务人员必须加入房地产中介服务机构方
可从事中介服务活动,不得以个人名义接受客户的委托。
第五十八条 房地产中介服务机构接受客户委托时,
应当签订《房地产中介委托合同》,并在合同中明确双方
的权利、义务、佣金、违约责任等内容。
第五十九条 房地产市场管理机构负责对房地产中介
服务机构、中介服务人员的经营活动进行监督和检查。
房地产中介服务机构,应当按季度向房地产市场管理
机构报送业务报表,并按有关规定向房地产市场管理机构
缴纳管理费。

第八章 法律责任

第六十条 对违反本办法规定的,分别由县级以上房
地产交易市场行政主管部门、工商行政管理部门、土地管
理部门按照职责权限依据有关法律、法规、规章的规定予
以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十一条 房地产交易市场行政主管部门和房地产
交易市场管理机构的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私
舞弊、索贿受贿的,由其所在单位或者上级主管部门给予
行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十二条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在
接到处罚通知之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一
级机关或者同级人民政府申请复议,也可以直接向人民法
院提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚
决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六十三条 当事人因房地产交易发生纠纷的,可以
依法向白山仲裁委员会申请仲裁;没有仲裁协议或者在交
易合同中没有仲裁条款规定的,也可以直接向人民法院提
起诉讼。

第九章 附 则

第六十四条 涉外房地产交易,除法律、法规另有规
定外,均适用本办法。
第六十五条 本办法由市政府法制局负责解释。
第六十六条 本办法自发布之日起施行。本办法如与
国家法律、法规、规章相抵触时,按国家法律、法规、规
章规定执行。