民事诉讼调解是我国民事诉讼的一项重要制度，是指人民法院审理民事案件的过程中，可以在查明事实，分清是非的基础上，根据自愿和合法的原则，主持并促使当事人双方达成协议协商解决纠纷的制度。它是人民法院处理案件的一种结案方式，同时也是具有中国特色的社会矛盾化解机制的重要组成部分，它以非对抗的方式化解了大量的社会矛盾，促进了社会和谐。它有利于案件的审理和执行，有利于节约诉讼资源，对迅速解决民事纠纷和提高审判权威起到了很大作用。笔者曾多年从事民商事审判工作，调解了大量民事纠纷，总结出了一些卓有成效的调解方法，仅供大家参考。
一、辩法析理法

这是最重要的调解法，是其它调解法的基础。大量的纠纷通过法官的法理释明而让当事人得到一个“说法”。法官只有通过审理在查明事实分清是非的基础上，进行以案讲法，讲明本案的法律规定及这样规定的法学理论所在，让当事人通过打官司知其然且知其所以然，老百姓接受普法教育后，明白这次官司输了等于在法律上交了学费。此法需要法官有深厚的法学功底。在司法实践中，未经审判且事实未查清之前即召集庭前调解，其调解效果不甚理想。

二、直接陈述法

直陈法就是在调解纠纷时，调解人员以直截了当地说明调解意见的方式，对当事人施加积极的心理影响。直陈方法的运用，主要针对双方当事人对纠纷的不同认识，根据有关法律和道德规范以及当地的风俗习惯等，调解人员直接而明确地阐明自己对纠纷起因和双方责任的看法，以及对纠纷的调解意见。在调解一些比较简单，双方的是非、责任又比较明显的纠纷时，常采用这种方法。直陈法的运用，要注意双方当事人的接受、理解能力，以及调解时的情境因素，要给对纠纷负责任的一方当事人留一定的“面子”。

三、换位思考法

俗话说，当家方知柴米贵，养儿才知父母恩。这就是说，只有在一个人扮演了某种角色以后，才能真正体验到作为该种角色的认识与情感。在进行民事调解，转变当事人的错误认识时，将双方当事人在现实中所扮演的角色，在假想中将位置转换，使当事人处在对方的角色地位来认识问题，也就是角色换位。例如，在调解赡养纠纷时，采用子女与父母的角色换位，转变不尽孝道的当事人的认识；在调解买卖合同纠纷时，采用买卖双方角色换位，使各自站在对方的角色地位想问题，就比较容易做到相互理解和认同。

四、过错剖析法

一般来说，民事诉讼中原、被告双方均存在一定的过错，只不过是双方承担责任的多少不同罢了。由于双方对责任分担产生争议，原告往往都是责任小的一方，其起诉至法院，就是要法官作出公正的裁判。比如在处理人身损害赔偿类纠纷时，一般都是双方分担责任，很少有一方承担全部责任的案件。因此在法庭调查结束后，主审法官便可作一个小结，对责任大的一方进行批评教育，此后也要指出过错小的一方在本案中应承担的责任。总之，只要出于公心、居于中立地位，说几句公道话，尽管双方都受到批评，只要责任划分得清楚，他们还是认同的。在此基础上，根据双方过错大小、经济承受能力等因素进行调解，一般都能达到较好的效果，标的较小的案件甚至可以当庭清结。

五、冷处理法

一般情况下，对民事案件的调解宜早不宜迟。对外力影响小、诉讼标的较小的案件在立案初期调解，效果会更好；但有些案件则相反，宜采用冷处理法。比如离婚案件，多年的夫妻从走向婚姻殿堂到走进法院大门，双方必定经历了激烈的思想斗争和心理矛盾过程，有的是因为与对方父母关系僵化造成的，有的则是由于一时误会或一时冲动所致，还可能两头受气，此时宜采用冷处理的办法，叫双方回去考虑一段时间。在这段时间里，双方的亲属、朋友、同事、同学等身边的人必定会做一些和解工作，同时也帮助双方解开一些疙瘩和消除一些误会。之后，有的当事人会主动来撤诉，没有完全想通的当事人也会有不同程度地动摇，主审法官可趁热打铁、加大调解力度，这样，双方和好的可能性便大大增加。但冷处理需要注意的是，不能久“冷”而不处理，同时要避免久调不结，尤其是要避免超审限的现象发生。

六、亲情融化法

对婚姻家庭纠纷，可争取双方的家庭成员及亲朋好友进行劝说感化当事人，使双方清除旧怨，重归于好。多数当事人在诉讼中会求助至亲好友助阵，与其让这些亲朋好友在背后出歪招，还不如大方地邀请他们在公开场合在调解桌上献计献策，如没有象样的“计策”，那就主动听从法官的好建议，去做做己方当事人的思想工作。

七、背靠背法

这是最常用的调解法。有经验的法官在庭审中引导当事人“面对面”争，让双方有话讲够，有气泄完，然后引导双方面对现实。而双方当事人在场都不愿先讲心里话，作出让步。法官应及时安排“背靠背”分头调解，这样既可防止双方争吵，又可听取当事人在庭上不愿说或不便说的话。然后法官对一方当事人在本纠纷中的过错与否及处理的利弊得失作出分析评判，当事人易于接受，并易于接受法官的主导意见。

八、趁热打铁法

调解案件经过几个回合，双方的契合点几乎相近时，如下班时间已到，法官应发扬不怕吃苦，连续作战的工作作风，坚持调解下去。一旦达成协议，要当机立断，一锤定音，现场制作调解书，当即送达，以防夜长梦多，出现反悔现象。千万不要等到下个工作日再调。象这种情况，如果不加班加点，当事人可能会接触一些不懂法律的亲属、朋友，他们会对案件的处理发表一些不同看法，很容易使当事人的心理产生动摇，等到法院上班时间一到，当事人的意见会发生一些变化，所做的调解工作就会前功尽弃，无形中增加了法官的工作量。

九、借助外力法

大家知道民事案件中，有一些矛盾和纠纷往往都是因为鸡毛蒜皮的琐事所引起，比如婚姻家庭类纠纷多数是如此，当事人对当地的族长或乡村干部往往都很敬重，很敬服，因此，法官可以根据案件的具体情况，邀请当地有名望的长者或者德高望重的村（居）委会干部、调解主任等参与案件的调解，做做当事人的思想工作，以便促使当事人尽快解开心结，化解矛盾。熟练使用此法，往往能收到事半功倍之效。对于有代理人的案件，法官还可以借助当事人所委托的代理人去做当事人的思想工作。一方面我们可以把委托代理人看作是调解案件的“拦路虎”；另一方面我们也可以把委托代理人看作是我们法官的“助力棒”。所以，法官要灵活多变的运用委托代理人的特殊地位，让委托代理人去做当事人的思想工作。运用此法要注意两点：首先是让委托代理人和法官在法律适用和事实认定上达成共识，如有分歧，必须先疏导，待达成共识后，再去做当事人的工作；其次是让委托代理人对调解案件有一种责任和使命感，让其知道，他是成功调解案件的重要参与者，是维护法律公正的一员，而不是站在一方当事人的立场上，不分清红皂白的死死守护。调动委托代理人参加案件调解的积极性和能动性，使代理人和法官达成共识，协助法官做调解工作，能大大提高案件的调解成功率。

上述这些调解方法，可以贯穿于案件调解的全过程，也可以根据案情需要交叉运用。其实，案件的调解过程就是想方设法说服当事人，让他们能够互谅互让，使一方或双方自愿放弃部分权益，以至做到最大让步，最终达成调解协议的过程。在这个过程中，方法不必拘于一格，要因案而宜，灵活运用。只要做到处理问题有公心、说服当事人有诚心、做思想工作有耐心，舍得投入精力和时间，大多是能获得调解成功的。即使调解不成功，案件判决下来，也不会出现矛盾激化或上访缠诉的现象。
广东省韶关市人民政府


韶关市人民政府令第53号


《韶关市区直管公有住房管理办法》已经2008年9月11日韶关市人民政府第十二届24次常务会议通过，现予发布，自2008年11月1日起施行。



市长 郑振涛



二○○八年九月二十五日



韶关市区直管公有住房管理办法

第一条　为规范本市直管公有住房的分配和管理，充分发挥直管公有住房的社会保障作用，促进“住有所居”及和谐社会的建设，根据相关法律、法规及政策精神，结合我市实际，制订本办法。

第二条　本办法所称的直管公有住房，是指已纳入市建设局（房管局，下同）统管的政府公有住房，包括但不限于政府统管的经租房产、代管房产及托管房产，接管的市属“退出”企业的非房改住房和接受捐赠的住房等。

第三条　韶关市建设局负责直管公有住房的统一协调管理和申请受理、审批等工作。韶关市住房保障中心负责本市直管公有住房的建设、分配安置、维护、租金收缴等具体管理工作。

市财政、国土资源、民政、物价、各区政府等按照职责分工，协助做好直管公有住房的相关工作。

第四条　下列人员可以申请租赁新建及腾退的直管公有住房：

（一）持有本市市区户籍的中低收入家庭的无房户或住房困难户；

（二）行政事业单位招聘的没有固定居所的本科以上学历或中级以上技术职称的工作人员。

住房困难的低保、抚恤优待对象享有优先租赁权。

第五条　申请直管公有住房实行家庭成员全员实名制。申请时应当共同指定一个成员作为申请人，其他参与申请的家庭成员作为共同申请人。

申请人及共同申请的家庭成员均应具有本市市区户籍，且其中至少有1人取得本市户籍时间满3年（引进本科以上人才除外）。

夫妻户籍均在本市市区的应当共同申请，未成年人应当与其法定监护人共同申请。

第六条　申请直管公有住房时，申请人及共同申请人应当提供以下材料：

（一）《韶关市区直管公有住房申请表》；

（二）身份证、户口簿（户籍证明）、结婚证、计划生育证明；配偶已去世的应当提供死亡证明；离婚的应当提供离婚证明或法院离婚判决书及子女抚养权证明；因服兵役和到外地就学等原因户籍未在市区的应当提供派出所证明；

（三）拥有的房产及现居住住房的权属、租赁合同等证明材料；

（四）属于残疾、抚恤优待对象、低保家庭的，应当提供有效证件或相应证明材料；

（五）其它相关材料。

第七条　市建设局应当在收到申请资料之日起30日内对申请情况进行调查核实，提出审核意见。

符合条件的申请人，应当在市建设局网站公示10个工作日；不符合条件的申请人应当书面通知并说明理由。

对符合条件的申请人，无投诉或经调查核实投诉不实的，发放《直管公房申请批准书》和轮候号码。

第八条 在有可供安排的直管公有住房的情况下，申请人持《直管公房申请批准书》和轮候号码，到市住房保障中心办理住房分配安置手续，签订《韶关市区直管公有住房租赁合同》。

第九条　直管公有住房住户的拆迁安置，应当坚持“先搬迁先安置”的原则，按照搬迁时间顺序（同一时间的按抽签形式）实施安置。

第十条　不同收入水平的承租对象统一按公有住房租金标准为基数计租。符合廉租条件的住户，按廉租住房管理的有关规定计租；抚恤对象家庭，政府补助40%，承租人实缴60%。

公有住房租金标准的调整由市建设局会同市财政局提出方案，报市物价局审批后实施。

第十一条　承租人与实际居住人不相符的，不论其收入标准高低，均按市场平均租金计租，市场平均租金低于公有住房租金标准200%的，按公有住房租金标准200%计租。

第十二条 原承租住户中，已购买商品房或拥有超过解困面积标准的其他住房的，不论其收入情况，均按市场平均租金计租，市场平均租金低于公有住房租金标准200%的，按公有住房租金标准200%计租。

第十三条　直管公有住房拆迁，原则上按经济适用住房的面积标准安置，安置房面积超过原住房面积3平方米（含本数）以内的，按直管公有住房租金标准计租，超过3平方米以上的，超过部分一律按公有住房租金标准的150%计租。

第十四条　承租人在租赁期间，因特殊情况造成经济收入下降的，符合租住廉租房或相应保障条件的，可按廉租房管理规定，凭相关证明材料申请租金减免，经批准后，按相应的租金标准计租。

第十五条　承租人在租赁期间，经济状况好转，不再符合廉租或相应住房保障条件的，取消相应的租金优惠，从次月起按规定租金标准计租或退出。

第十六条　柴房、单车房、车库统一按市物价部门核定的租金标准计租。

第十七条　承租人应当于每月20日前按《直管公有住房租赁合同》约定的租金金额到辖区房管站或银行网点缴纳租金，拖欠租金的，由市住房保障中心按租赁合同约定收取滞纳金。

租金和滞纳金由市住房保障中心收取后按规定上缴市财政，并实行“收支两条线”管理，专项用于直管公有住房及其他保障性住房的管理、改造与建设。　

第十八条　每一家庭只能承租一套直管公有住房，同一家庭同时租住多套直管公有住房的，只能保留一套承租，其余的必须退出。

第十九条　已领取政府及单位住房租赁补贴的不得按廉租住户及低收入家庭标准承租直管公有住房。

第二十条　直管公有住房租赁合同期原则为三年，享受租金补助的承租人租赁合同期为一年。

合同期满时承租人应当腾退住房，需要续租的，应当在合同期满前三个月提出申请，经市住房保障中心审核并重新公示后，符合承租条件的，续签租赁合同。

第二十一条　租期未满的承租人可按以下程序退出承租的直管公有住房：

（一）申报。承租人向市住房保障中心提出书面申请；

（二）签订协议。由市住房保障中心与承租人签订《直管公有住房退房协议》，终止租赁关系；

（三）退出房屋。承租人应在协议规定时间内腾退直管公有住房，缴清水、电、煤气、电视、电话、物业管理及其它应由承租人承担的相关费用，同时将户籍迁出；

（四）结算。退房后市住房保障中心与承租人对租金进行结算。租金结算至退出直管公有住房的本月月底。

第二十二条　承租人不得擅自将承租的房屋转让、转借、转租、分割使用，不得擅自放空，不得随意改变住房结构及房屋设施和使用性质，不得私自换房或作其他处理。

第二十三条　承租人应保护好房屋及其设备并合理使用，若因使用不当或人为原因造成房屋及其设备损坏，承租人应负责修复并承担相关费用。

第二十四条　新建的直管公有住房在交付使用前，应当具备基本居住条件，建设标准由市建设局按有关规定另行制定。旧房在投入使用前，由市住房保障中心根据需要进行基本维修，相关费用纳入房屋修缮经费项目管理。如承租人另行装修的，退出时不予以任何补偿和赔偿。

第二十五条　直管公有住房因改造、开发或公共建设需要拆除的，承租人应当服从拆迁需要，服从市住房保障中心安置。

第二十六条　直管公有住房中的经租房产，如符合落实政策条件需退还原经租业主的，租赁双方应无条件终止租赁关系，承租人应服从安置。

第二十七条　承租人应当及时向供水、供电、燃气、有线电视、电信、环卫、物业管理等部门申请办理开户及变更等手续，相关费用由承租人独立承担，自行缴纳。有关部门应当提供方便，保证正常使用。

第二十八条　直管公有住房的修缮维护、设备维修更新、危房改造、信息管理系统开发维护费及相关的管理费用，每年年底由市住房保障中心编制下一年度的支出计划报市建设局审核同意后送市财政局会审，由市财政局按计划及时核拨。

第二十九条　凡不属维修、养护性质的装修、装饰，由承租户负责。

第三十条　直管公有住房的房屋修缮等事务性工作，市住房保障中心可通过招标委托具备相关资质条件的单位进行施工。

第三十一条　直管公有住房逐步推行物业管理，新建及有条件的直管公有住房小区均实行物业管理。

第三十二条　直管公有住房统一由市建设局招聘有资质的物业管理公司进行统一管理，由市建设局及承租人与聘请的物业管理公司签订委托管理协议。

第三十三条　物业管理费用按物价部门核定的等级标准计收，由承租人负担。其中，廉租住户减免50%，抚恤对象家庭减免40%。减免部分在直管公房租金收入中统筹安排，直接拨付至物业管理企业。

第三十四条 承租人不履行或无能力履行物业服务费缴交义务的，市住房保障中心有权收回房屋或调整租赁房屋。

第三十五条　承租人以虚报、瞒报或伪造等不正当手段取得廉租住房或低收入家庭住房租赁资格的，一经查实，由市住房保障中心无偿收回所租赁的直管公有住房，并按直管公有住房租金标准的3倍追缴承租期内的租金，5年内承租人不得购买或申请承租保障性住房。

第三十六条　承租人利用直管公有住房进行非法活动，或擅自改变房屋结构或用途，或擅自转让、转租、转借、调换，或在房屋楼面乱搭建、种菜、养家禽，或拖欠租金三个月以上，或无正当理由空置三个月以上的，由市住房保障中心终止租赁合同、收回房屋，并依法追究责任。

第三十七条 为申请廉租住房和低收入家庭住房的申请人出具虚假证明的单位和个人，由其上级主管部门或监察部门依法追究单位领导责任，并对相关责任人依法处理。

第三十八条 市建设局和市住房保障中心应当及时受理涉及直管公有住房的来访、来信和来电，并依法核实处理。

第三十九条　参与直管公有住房管理的工作人员有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条　承租人人为造成房屋及其附属设施设备损坏或乱搭、乱建危及房屋安全，违反消防、安全、卫生等有关规定，造成房屋火灾、倒塌或人员伤亡的，应当承担修复赔偿和由此引起的法律责任。

第四十一条　承租人有违反房屋管理和物业管理法律、法规和房屋管理规定行为的，依法承担相应责任。

第四十二条　本办法颁布实施前已承租的公房在租赁合同到期前暂按原办法执行，合同到期后按本规定执行。

第四十三条　本办法自2008年11月1日起施行，有效期5年。