吉林省突发公共卫生事件应急处理若干规定

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吉林省突发公共卫生事件应急处理若干规定

吉林省人民政府


吉政令 第150号


《吉林省突发公共卫生事件应急处理若干规定》已经2003年8月22日省政府第6次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。


                         
省长 洪虎
                       
二00三年九月二十五日  



吉林省突发公共卫生事件应急处理若干规定

  第一条为了有效预防、及时控制和消除突发公共卫生事件(以下简称突发事件)的危害,保障公众身体健康与生命安全,维护正常的社会秩序,根据国务院《突发公共卫生事件应急条例》及有关法律法规,结合本省实际,制定本规定。

  第二条本规定适用于本省行政区域内的一切组织和个人。

  第三条突发事件发生后,县级以上人民政府根据突发事件的严重程度和波及范围决定设立突发事件应急处理指挥部,政府主要领导人担任总指挥,负责领导、指挥本行政区域内突发事件应急处理工作。

  第四条突发事件的调查、控制工作由县级以上人民政府有关部门,按照下列规定分工负责:

  (一)重大传染病疫情、群体性不明原因疾病、重大食物中毒事件,由卫生、公安部门负责组织调查、控制工作;

  (二)重大职业中毒事件,由卫生、劳动保障、公安部门及工会负责组织调查、控制工作;

  (三)重大环境污染与破坏事故,由环保部门负责组织调查、监测、控制工作;

  (四)重大放射性污染、放射源丢失事故,由环保、公安、卫生部门负责组织调查、控制工作;

  (五)危害性的有毒物质、化学危险品、监控化学品泄漏事故,由公安、环保、石油化学行业管理、经贸工作部门负责组织调查、控制工作;

  (六)传染病菌种、毒种丢失和泄漏事故,由卫生、公安部门负责组织调查、控制工作。

  第五条本规定第四条规定以外的突发事件应急处理工作,由县级以上人民政府有关部门和有关单位,按照下列规定分工负责:

  (一)卫生部门负责疫情监测、控制和医疗救治工作;

  (二)公安部门负责治安保卫,联合或者配合其他行政执法部门采取调查控制措施和依法强制执行,以及对散布谣言、扰乱社会秩序者依法进行监督处理;

  (三)药品监管部门负责预防和救治所需药品和医疗器械的质量监督;

  (四)质量技术监督部门负责预防、救治产品生产加工过程中的质量监督和对预防、救治产品的计量监督;

  (五)工商行政管理部门负责预防救治产品经营过程中的监督检查以及对欺骗消费者、扰乱市场秩序行为的监管;

  (六)价格主管部门负责对市场经营者借机乱收费、哄抬物价行为的监督;

  (七)铁路、交通、民航部门负责处理突发事件所需物资运输的畅通以及控制疾病通过交通工具扩散;

  (八)通讯部门负责保障通讯线路的畅通;

  (九)财政部门负责及时拨付处理突发事件所需经费以及用于突发事件的应急设施、设备、救治药品和医疗器械等物资储备所需资金;

  (十)劳动保障、人事部门负责对参加突发事件应急处理工作人员的补助和保健津贴的确认;

  (十一)监察、人事部门负责对突发事件应急处理工作中失职、渎职、挪用、侵吞预防救治经费和物资的公职人员以及阻碍突发事件应急处理的公职人员的行政处分;

  (十二)建设、电力部门负责保证救治工作所需电力、自来水、燃气和热能的供应;

  (十三)商品流通主管部门负责突发事件中社会公众应急生活日用所需商品和主要副食品的组织及调运工作;

  (十四)宣传部门和新闻媒体负责突发事件的新闻报道和舆论引导工作;

  (十五)经贸工作部门、疾病控制机构以及突发事件应急药品、防护用品的生产单位负责用于突发事件的应急设施、设备、救治药品和医疗器械等物资的储备工作;

  (十六)民政部门和红十字会负责捐赠款物的接收和发放工作。

  第六条县级以上人民政府应当与处理突发事件中负有责任的相关部门建立责任制度,监督其切实履行各自的职责,保证突发事件处理工作的正常进行。

  第七条有关社会团体、企事业单位、社区居民或村民委员会,应当根据当地人民政府或突发事件应急处理指挥部的统一要求和指挥做好本系统、本单位和本区域的突发事件应急处理工作。

  第八条突发事件应急工作实行属地管理,形成条块结合、齐抓共管的工作体系。

  第九条县级以上人民政府应当组织教学、科研、疾病控制、医疗等单位开展突发事件相关科学研究,建立突发事件应急流行病学调查、病原学鉴别、人员隔离、医疗救护、现场处置、监督检查、监测检验等有关物资、设备、设施、技术与人才资源储备,加强相关人才的培养,所需经费列入本级政府财政预算。

  第十条县级以上人民政府根据本地区的实际情况,制定突发事件的应急处理预案。

  第十一条县级以上人民政府卫生行政部门负责编制下列单项突发事件的应急处理预案,报本级人民政府批准确定:

  (一)重大传染病疫情、整体性不明原因疾病预防控制应急处理预案;

  (二)重大食物中毒事件应急处理预案;

  (三)重大职业中毒事件应急处理预案;

  (四)其他严重影响公众健康事件的医疗救治应急处理预案。

  第十二条县级以上人民政府的其他有关部门应当按本规定第四条的分工,编制相应类别突发事件的应急处理预案,报本级人民政府批准确定。

  第十三条县级以上人民政府应当建立和完善突发事件监测与预警和信息报告系统。

  县级以上人民政府有关部门按照本规定第四条的分工,制定相应类别的监测与预警系统实施方案,报本级人民政府批准后实施。

  突发事件发生后,县级以上人民政府有关部门组织相关专家对突发事件进行确认,并提出是否启动应急处理预案的建议。

  第十四条各类突发事件监测机构发现突发事件后,应在2小时内报告本级主管行政部门,主管行政部门接到报告后应在2小时内向本级人民政府报告。

  县级人民政府应当在接到报告后2小时内向市州人民政府报告,市州人民政府应当在接到报告后2小时内向省人民政府报告。

  第十五条突发传染病疫情的,责任疫情报告人应以最快的通讯方式向当地疾病预防控制机构报告疫情。接到疫情报告的疾病预防控制机构应立即报告当地卫生行政部门,并开展疫情调查、控制和核实工作,随时报告疫情调查处理情况。

  卫生行政部门接到疫情报告后,应按有关规定程序向当地政府和上级卫生行政部门报告。

  第十六条突发事件发生后,有关部门应及时组织有关人员对突发事件进行调查处理。

  有关单位和个人应当配合调查和处理,不得拒绝。

  第十七条省卫生行政部门应当建立和完善全省统一的下列措施和制度:

  (一)传染病病人和疑似传染病病人的隔离治疗措施;

  (二)与传染病病人密切接触者的医学观察措施;

  (三)在交通工具上发现传染病病人和疑似传染病病人的医学处置措施;

  (四)可能受到危害人员的调查控制措施;

  (五)医护人员的防护等级着装、隔离、消毒制度和其他卫生防护措施;

  (六)疏散人员和封锁疫区的措施;

  (七)其他必要的制度和措施。

  第十八条任何单位和个人均有权向人民政府及其有关部门报告突发事件的隐患:

  (一)对规定采取的预防、控制措施未采取的;

  (二)应当被隔离的人员未被隔离的;

  (三)有关部门不履行或不按规定履行突发事件应急处理职责的;

  (四)其他突发事件隐患。

  第十九条各级人民政府在必要时,报经上一级人民政府决定,可以依法采取限制措施或者停止集市、集会、教学、文体娱乐等人群聚集,容易造成重大公共卫生事件传播和扩散的活动。

  第二十条突发事件应急处理指挥部有权临时调集交通工具和储备的物资、设施以及其他设备应对突发事件。

  第二十一条发生突发事件后,当地医疗、救护机构应当立即对突发事件所致的病人提供现场救援与医疗救护。医疗救护力量不足时,当地卫生行政部门应当及时请求上级卫生行政部门予以支援。

  第二十二条县级以上人民政府应当加大急救医疗服务网络的建设投入,提高医疗卫生机构应对各类突发事件的救治能力。

  第二十三条市级以上人民政府应当指定医院承担突发事件医疗救治任务,设置与传染病防治工作需要相适应的传染病专科医院,或者指定具备传染病防治条件和能力的医疗机构承担传染病防治任务。

  县级人民政府应当指定医院设置传染病专门病区和隔离病房。

  计划、财政、建设、规划、土地等有关部门应当为建设传染病专科医院、专门病区提供支持。

  第二十四条卫生行政部门应定期对医疗卫生机构和人员开展突发事件应急处理相关知识、技能的培训,定期组织医疗卫生机构进行突发事件应急演练,推广最新防治知识和先进技术。

  第二十五条收治传染病病人或疑似传染病病人的医疗机构(以下简称定点医院),应当按照国家对传染病门诊及专门病区的要求,避开城市人口稠密区,在城市区域常年主导下风向,远离集中饮用水源地,严格分区、严格流程,建筑物之间应保持必要间距,减少密度。

  第二十六条定点医院对收治的患有法定传染病的病人或者病原携带者应予以必要的隔离治疗,不得推诿、拒绝。

  财政部门应对定点医院予以必要的支持。

  第二十七条非定点医院在诊疗过程中发现传染病病人或疑似传染病病人时必须立即采取控制措施,不得拒诊,同时报告当地疾病控制机构,并将传染病病人或疑似传染病病人转运至定点医院。

  第二十八条传染病病人或疑似传染病病人,必须接受治疗或者接受隔离治疗、医学观察,并遵守医疗机构、疾病控制机构的管理制度。

  第二十九条医疗机构应当加强对传染病病人或疑似传染病病人的管理,改善隔离病区或病房的生活设施和医疗条件,做好隔离病区和病房的消毒、灭菌工作,避免医院内交叉感染。

  第三十条县级以上人民政府对在突发事件应急处理工作中做出贡献的单位和人员,以及举报突发事件有功的单位和人员应给予表彰和奖励。

  第三十一条在突发事件应急处理中,有关单位和个人未依照《突发公共卫生事件应急条例》和本规定履行职责,有下列行为之一的,对有关责任人员依法给予行政处分:属于国家公职人员的,依法给予降级、撤职处分,情节严重的,给予开除处分;违反治安管理规定的,由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)阻碍突发事件应急处理工作人员执行职务的;

  (二)拒绝卫生行政部门或者其他有关部门指定的专业技术机构进入突发事件现场,或者不配合调查、采样、技术分析和检验的;

  (三)县级以上人民政府有关部门和担负应急任务的工作人员拒不接受工作任务,借故推诿拖延、擅离职守或者临阵脱逃的;

  (四)拒绝接受突发事件应急处理工作人员采取的检查、隔离、治疗措施的;

  (五)不提供真实疫情线索造成疫情扩散、蔓延的;

  (六)拒绝、阻碍或者隐藏、变卖被调集的设备、物资以及交通工具的;

  (七)违反规定拒不停止集市、集会、教学和其他文体娱乐等人群聚集活动的;

  (八)拒不服从突发事件应急处理指挥部统一调度的;

  (九)有接诊义务的医疗机构拒绝接诊病人的;

  (十)对突发事件隐瞒、缓报、谎报或者授意他人隐瞒、缓报、谎报的;

  (十一)县级以上人民政府及其有关部门对上级人民政府有关部门的调查不予配合,或者采取其他方式阻碍、干涉调查的;

  (十二)在突发事件调查、控制、医疗救治工作中失职、渎职的;

  (十三)未按规定完成突发事件应急处理所需的设施、设备、药品和医疗器械等物资的生产、供应、运输和储备的;

  (十四)医疗机构内部管理不当,造成医院内交叉感染的;

  (十五)未按规定履行监测职责的;

  (十六)在突发事件发生期间,散布谣言、哄抬物价、乱收费、欺骗消费者,扰乱社会秩序、市场秩序的。

  第三十二条在突发事件发生期间,私分、挪用、截留防疫资金或捐赠款物的,由本级人民政府或上级主管部门给予撤职或者开除的行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十三条本规定自公布之日起施行。


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长沙市城市户外广告管理条例

湖南省人大常委会


长沙市城市户外广告管理条例
湖南省人民代表大会常务委员会



(1998年10月27日长沙市第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过,1998年11月28日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议批准)

第一章 总 则
第一条 为加强户外广告管理,规范户外广告活动,促进经济发展,美化城市市容,根据《中华人民共和国广告法》、《广告管理条例》和其他有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 在本行政区域内的城市从事户外广告活动的单位和个人,均须遵守本条例。
第三条 本条例所称户外广告是指商品经营者或者服务提供者承担费用,通过下列媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者提供的服务的商业广告:
(一)利用公共或者自有的场地、空间、建筑物设置、悬挂的路牌、霓虹灯、电子显示牌(屏)、灯箱、橱窗、立体造形物、条幅等广告;
(二)利用交通工具设置、绘制、张贴的广告;
(三)以其他形式在户外设置、绘制、悬挂、张贴的广告。
第四条 发布户外广告应当遵守《中华人民共和国广告法》规定的准则,内容真实、合法、文明,不得损害国家、民族尊严,不得欺骗和误导消费者。
第五条 市人民政府工商行政管理部门是本市户外广告的监督管理机关,县(市)人民政府工商行政管理部门负责本辖区内户外广告的监督管理。

第二章 规划设置
第六条 户外广告的设置规划应当服从城市规划,由市、县(市)人民政府组织广告监督管理、城市建设、环境保护、公安等部门制定,工商行政管理部门负责监督实施。
第七条 利用市政公用设施、公共场地设置户外广告,实行有偿使用、公开拍卖制度。具体办法由市人民政府依照国家有关规定制定。
第八条 户外广告设置应当符合下列要求:
(一)户外广告的形式与街景协调,画面美观整洁,有配光装置的保持灯光明亮;
(二)户外广告的文字、语言规范,计量单位符合国家标准;
(三)户外广告设施的设计、制作和安装,符合安全要求和相应的技术、质量标准;
(四)设置在市区车行道上方的户外广告,其设施底部距离地面高度不得低于4.5米;设置在人行道上方的户外广告其底部距离地面高度不得低于2.8米;设置在建筑物墙面的户外广告,其外端距离墙壁不得超出1.5米。
第九条 有下列情形之一的,不得设置户外广告:
(一)利用交通安全设施、交通标志的;
(二)影响市政公共设施、交通安全设施、交通标志使用的;
(三)妨碍生产或者市民生活,损害市容市貌或者园林绿化的;
(四)国家机关、文物保护单位和风景名胜点的建筑控制地带;
(五)县级以上人民政府禁止设置户外广告的区域。
第十条 户外广告应当由发布者检查、维修、保养,保持整洁、美观、安全。
第十一条 公共广告张贴栏由工商行政管理部门根据户外广告设置规划设置。

第三章 申请登记
第十二条 设置、发布户外广告的,必须向工商行政管理部门申请登记。未经登记,不得设置、发布。
第十三条 申请办理户外广告登记,应当提交真实、合法、有效的下列证明文件:
(一)营业执照或者广告经营许可证;
(二)确认广告内容真实性及商品质量检验的证明文件;
(三)广告合同、广告设计样稿、户外广告设施设计、施工图纸;
(四)经拍卖取得的使用权证明或者自有产权证明、场地和设施使用协议。
户外广告设置地点,依照法律、法规需要经有关管理部门审查的,应当提交有关管理部门出具的审查文件。
发布药品、医疗器械、农药、兽药、烟草等商品的户外广告和法律、法规规定应当由有关主管部门进行审查的其他户外广告,必须在登记时提供对广告内容的审查文件。
没有提交规定的证明文件的,工商行政管理部门不得办理登记。
第十四条 工商行政管理部门应当在受理户外广告登记申请之日起七日内作出决定,经审查符合规定的,核发《户外广告登记证》;对不符合规定的,书面答复申请人并退回有关文件、资料。
工商行政管理部门在户外广告登记管理中应当保守商业秘密。
第十五条 经登记发布的户外广告,应标明批准登记证号和发布者名称。
第十六条 各类展销会、订货会、交易会、运动会等活动需设置临时性户外广告的,应当向工商行政管理部门提出申请,经批准后方可设置。

第四章 监督管理
第十七条 户外广告必须按批准登记的内容、地点、形式、规格、时间发布。
第十八条 户外广告登记后,必须在九十日内发布。逾期未发布的,由原登记机关予以注销。
第十九条 经登记发布的户外广告在期满后的十日内,临时性户外广告在期满后的三日内,广告发布者应当自行拆除。
经批准设置的户外广告设施闲置时间不得超过三十日。
第二十条 已经登记发布的户外广告,需要延长时间或者变更其他登记事项的,应当向原登记机关申请办理变更登记。
第二十一条 对有效期内的户外广告,任何单位和个人不得擅自占用、遮盖、损坏、迁移、拆除;因城市建设需要拆除的,征用者应当事先征得工商行政管理部门的同意,并通知广告发布者办理注销手续。征用者应当给予广告发布者适当补偿。
第二十二条 张贴户外广告,必须到工商行政管理部门办理登记手续,张贴在指定的公共广告张贴栏内,不得在公共广告张贴栏以外的地方张贴、书写。
第二十三条 在户外广告经营活动中禁止不正当竞争。
任何部门不得滥用行政权力使广告经营者垄断或者变相垄断户外广告经营,限制和排挤其他经营者的公平竞争。
第二十四条 户外广告的广告主、广告经营者、广告发布者应当接受工商行政管理部门及政府有关管理部门的监督检查,如实提供有关情况和资料,不得弄虚作假,逃避或者拒绝检查。

第五章 法律责任
第二十五条 违反本条例规定,利用户外广告对商品或者服务作虚假宣传的,由工商行政管理部门责令广告主停止发布,并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响,并处广告费用一倍以上五倍以下罚款;对负有责任的广告经营者、广告发布者没收广告费用,并处广告费用一倍
以上五倍以下罚款;情节严重的,依法停止其广告业务;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十六条 违反本条例第八条第(一)、(三)、(四)项和第十、十二、十五、十六、十七、十九、二十二条规定的,由工商行政管理部门责令限期改正,逾期不改正的,强制拆除、清除或者整修,费用由发布者承担。
违反第十二、十六条规定的,没收广告费用,可以并处五千元以下罚款;违反第十七条规定擅自改变发布地点和违反第二十二条规定的,可以处三千元以下罚款。
第二十七条 违反本条例第十三条规定,提供虚假证明文件的,处一万元以上十万元以下罚款。
第二十八条 违反本条例第二十一条规定的,由工商行政管理部门责令责任人停止侵害,恢复原状,并依法赔偿损失。
第二十九条 在户外广告活动中违反其他有关法律、法规的,由有关主管部门按照有关法律、法规处理。
第三十条 由于户外广告的广告主、广告经营者、广告发布者或者其他单位和个人的过错,导致户外广告专用设施倒塌、坠落、起火造成人身伤害、财产损失的,责任人依法承担民事责任;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 工商行政管理部门及户外广告审查机关的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。因违法审查、登记致使户外广告被拆除,造成经济损失的,工商行政管理部门及有关审查机关应当依法赔偿。

第六章 附 则
第三十二条 本条例所称广告主,是指为推销商品或者提供服务,自行或者委托他人设计、制作、发布广告的法人、其他经济组织或者个人。
本条例所称广告经营者,是指受委托提供广告设计、制作、代理服务的法人、其他经济组织或者个人。
本条例所称广告发布者,是指为广告主或者广告主委托的广告经营者发布广告的法人或者其他经济组织。
第三十三条 户外公益广告按照国家有关规定管理,不适用本条例。
第三十四条 本条例经湖南省人民代表大会常务委员会批准后,由长沙市人民代表大会常务委员会公布实施。


(1998年11月28日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议批准)


湖南省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议经过审议,决定批准《长沙市城市户外广告管理条例》,由长沙市人民代表大会常务委员会公布施行。



1998年11月28日
详读最高院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释——《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》学习笔记

陈宁


  为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律规定,结合民事审判实践,制度本解释。
 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。
【解读】《物权法》第六章规定了建筑物区分所有权,权利主体为业主,合理界定业主身份至关重要。
(1)依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠,以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人。
(2)因合法建造房屋取得业主身份主要指如下两种情形:建设单位对尚未销售或者虽已签订商品房买卖合同但尚未转移占有的专有部分,以及建设单位保留自用的专有部分;在建筑物使用年限届满等情况下,业主依法可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施,此时全体业主亦因合法建造而成为建筑物区分所有权人。
(3)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为(即一手房买卖),已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的房屋买受人,也属于业主。对开发商一房数卖的情形,如果依法取得所有权的人与现实占有人就业主身份问题产生争议,应当认定前者为业主。
(4)二手房买卖中,若买受人买房后在尚未办理所有权登记时即将房屋转让并移转占有,可以认定合法占有人为业主;若买受人买房并办理所有权登记将房屋转让并移转占有的,如果双方对业主身份存有争议,则应认定登记所有权人为业主;若买受人买房并办理所有权登记后发生一房数卖的,已经完成变更登记的二手房买受人与实际占有二手房买受人对业主身份存有争议,应认定完成变更登记的买受人为业主。
(5)建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人,不属于业主,不能享有物权法规定的业主权利。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:
(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;
(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。
【解读】(1)专有部分是建筑物区分所有权制度的基础性概念,其应具备的特征为:a.“具有构造上的独立性,能够明确区分”,判断标准主要是此专有部分与彼专有部分是否能够明确区分,就房屋而言,此套房屋须以墙、天花板、地板等与彼套房屋分开,就车位、摊位而言,此特定空间须以四条线为基础组成的立体空间与彼特定空间分开;b.“具有利用上的独立性,可以排他使用”,判断标准主要是有独立的出入口,即通常所说的门与公共空间相通;c.“能够登记成为特定业主所有权的客体”,判断标准主要是看是否在登记机关的登记簿上有记载。
(2)关于“能够登记”的把握,由于我国的房屋登记体制正在重构,登记制度不完善,有的地方登记机构对房屋之外的部分还不能进行登记,如有的地方队车位不进行登记、对专属于某房屋的露台在登记簿上不进行登记。因此,不能片面理解“能够登记”,对于没有进行登记的露台、车位确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分,仍应认定为专有部分或者专有部分的组成部分,不能因为没有登记就否认其专有部分的性质。
(3)“特定空间”一词源于《房屋登记办法》第10条第1款,相当于房屋,特定空间是指虽无固定墙壁间隔,但是根据明确界址确定,能够排他使用的空间范围。车位和摊位是典型的特定空间,车位是指在地上、地下或者楼层上划的四条线所形成的一个空间,一般形成一个长方形,以四条线为基准,垂直到上面一定高度所形成的立方体空间范围即为车位所有权人的权利行使范围;摊位也是四条线所形成的一个空间,摊位之间一般会有可移动的间隔物,非砖墙、水泥间隔。
(4)露台等构成专有部分的组成部分的条件包括:a.符合经过规划部门批准的规划,如规划图、施工图等规划文件;b.露台在物理上只属于特定房屋,是该特定房屋的附属物,只有该特定房屋才能通到该露台;c.开发商与购房人在商品房买卖合同中明确约定出售的部分包括露台。
(5)关于绿地的归属问题,法院在审判实践中一般如此把握:
a.若经规划部门批准的施工首层图明确标明了小区的首层房屋有专门附属于该房屋的绿地,绿地面积为多大,此时,相应面积的绿地即刻认定为首层房屋专有部分的组成部分;
b.开发商在卖房时已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中;
c.该绿地在业主购买时就已经“明示”,如该绿地被围了起来,只能从该特定房屋才能进入该绿地。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:
(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;
(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
【解读】(1)根据《物权法》第73条、74条第3款、79条之规定,法定共有部分主要包括:a.建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外;b.建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;c.建筑区划内的其他公共场所、共用设施,属于业主共有;d.物业服务用房属于业主共有;e.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有;f.电梯、水箱属于业主共有。
(2)天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有部分,本条第一款第一项明确规定了天然共有部分,具体包括:a.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分;b.通道、楼梯、大堂等公共通行部分;c.消防、公共照明等附属设施、设备;d.避难层(指建筑高度超过100m的公共建筑内发生火灾时供人员临时避难使用的楼层)、设备层(指专用于布置机电设备等的楼层)或者设备间(指在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备,以及建筑物配线设备,进行网络管理的场所)等结构部分。
(3)除了法定共有部分、天然共有部分,其余均属于约定共有部分,包括其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等,本条第一款第二项系一兜底性条款。
(4)建筑物的外墙面、屋顶、电梯、规划之外修建的车位等属于共有部分,利用前述共有部分获得的收益,应归业主共有,比如利用外墙面、电梯做广告、出租规划之外修建的车位获得的收益。
(5)《物权法》第73条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”不包括小区的会所,会所应属于开发商所有的专有部分。
(6)关于楼顶平台的权属问题,最高院的倾向性意见认为,一般情况下,应将楼顶平台推定为法定共有部分,但在特殊情况下,允许特定主体通过反证来推翻法律的推定,将规划上专属于特定房屋,只有顶楼业主才能到达楼顶平台,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台,认定为该特定房屋(即顶楼)的组成部分。
(7)建筑区划内的建设用地使用权由业主共有,但以下情形例外:a.在小区内的某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下,该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主;b.小区内的城镇公共道路占地;c.小区内的城镇公共绿地占地。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。
【解读】(1)尽管建筑物的屋顶及外墙面等属于业主共有,但居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相连的外墙面拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二:一是不以营利为目的;二是为了更好地利用专有部分,增加专有部分的舒适度,增加专有部分的安全,同时又不损害其他业主的共同利益。业主对与其紧密相连的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定,同时要正确处理相邻关系,不得侵害相邻业主的权益。
(2)单个业主不得以营利为目的使用共有部分,如顶楼业主不得以营利为目的使用楼顶,通过做广告或者经营楼顶的方式营利。
(3)单个业主对共有部分进行合理利用,前提是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益,否则就属于侵权。前述管理规约是指业主大会依据法定程序通过的对业主具有拘束力的关于共同事务和共有财产的管理问题的具体规则,管理规约在性质上属于一种共同行为,是各业主对共同事项一致的意思表示,是业主自治的产物。这里的管理规约不包括业主大会或者业主委员会的决定。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
【解读】《物权法》第74条第1款规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。何谓“业主的需要”,应从以下三个层面理解:(1)业主的需要,在时间上应当是合理的,并非业主任何时候需要车位、车库,开发商都应满足;(2)业主的需要在数量上也应当合理,是基本的停车需要,如一个业主有三辆车,此时开发商无需全部满足其需求;(3)业主的需要,还应当理解为全体业主的需要,或者说最广大业主的需要,而不能是个别业主的需要。
“应当首先满足业主的需要”,属于强制性规定,而且是效力性强制性规定,如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位、车库,有利害关系的业主有权请求法院宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系。
所谓配置比例,是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。目前新建住宅的配置比例一般都超过1:1,基本能够满足一套房屋一个车位、车库的需求。对开发商而言,在有剩余车位、车库的情况下,最好以短期租赁的方式出租给小区业主之外的第三人,最好不要出卖给业主以外的第三人,否则,该处分行为极有可能被确认为无效,善意第三人有权要求开发商赔偿其信赖利益的损失。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。