《村民委员会组织法》修订实施以来，政府机关在宣传教育、推进贯彻执行方面做了不懈努力，取得了显著成效，村民的民主法律意识进一步增强，村民自治水平进一步提高，基层民主政治建设进一步加快。
成果一：村民自治的法制理念进一步提高。《村民委员会组织法》修订实施以来，政府机关把贯彻这部法律作为建设社会主义新农村、推进农村基层民主政治建设，促进农村改革、稳定和发展的大事认真谋划落实。各乡镇街利用广播、画廊及以会代训，开展村委会成员、村民代表的培训等方式，广泛深入地宣传《村民委员会组织法》，增强了村民自治的能力和水平。通过广泛深入的宣传教育，提升了 这部法律的关注率、知晓率，村民自治的法制理念得以树立和形成，依法治村的法律意识普遍提高。
成果二：村民自治的法律意识进一步提升。一是村民参与民主选举的积极性高涨。由于广泛宣传，重点包保，依法选举，指导到位，全市村民委员会换届选举工作顺利完成。二是发扬民主，真正实现公开、公正、公平竞争。这次换届选举群众热情高涨，竞争激烈，参选率高。民主选举形成共识，依法治村深入人心，民主进程深入推进，民主意识明显增强。 三是村民参与民主决策、民主管理、民主监督的自治意识不断提高。通过村民代表会议参与村务决策和管理，通过村务公开参与村务监督，积极推进了以自我管理、自我教育、自我服务为内容的村民自治，村委会成为带领村民建设社会主义新农村的领头雁。
成果三：村委会的自治能力进一步增强。一是充分发扬民主。村委会在涉及村经济和社会发展的重大事项决策上，注重决策的民主性，在村民代表会议之前，召集户代表会，介绍情况，征求意见，运用听证来增强决策的民主性，使村民代表会议成为落实民主决策的主要形式。二是主动接受监督。各村成立村务监督小组，统一设立村务公开栏，包括计划生育、房屋修建、宅基地、农村低保报批，各种涉农补贴、救灾物质发放、村级各种经费的收支、节余情况等，自觉接受村民监督，以村务公开为主要形式的民主监督制度得到认真执行。三是规范村务管理。从建章立制入手，完善工作制度，各村民委会均成立了理财小组和监督小组，改变了财务管理混乱状态。村委会均制定了《村民公约》、《村民委员会工作制度》《财务管理制度》等规章制度，实现了村级档案规范化管理。
成果四：村民自治的工作成果进一步彰显。一是通过开展“村务公开示范村”活动，使村务公开、村级事务管理、村财管理进一步制度化、规范化，村民自治制度化建设取得丰硕成果。二是强化了村级组织和阵地建设。以换届选举为契机，健全村民自治体系，完善村民委员会、村民会议、村民代表会议、村民小组等村民自治组织建设，围绕“加快民主自治进程”、“如何开展农村服务”和“村委会干部能力建设问题”，对新当选的村干部进行岗位培训，提高了政治思想素质、政策理论水平和驾驭农村工作的实际能力。三是结合新农村建设总体规划，克服困难，筹集资金，建设标准化办公场所、文化活动广场和图书阅览室，强化了阵地建设， 夯实了执政基础。
尽管取得上述显著成果，但是，实践中还存在如下问题：
一是村民自治工作发展不平衡，个别村“两委”工作缺乏合力，民主管理规章制度不够完善，村务监督小组运作不够规范。
二是部分村缺乏集体经济实力，无力推进村公共事务和公益事业的发展，难以为村民提供良好的服务，村民自治缺乏凝聚力。加之办公经费不足，日常工作运转困难，村财薄弱制约了村民自治工作的开展 。
三是少数村民自治意识不强，只要权力不尽义务，外出打工和经商者增多，个别村民委员会一事一议难以进行。
为了深入贯彻落实《村民委员会组织法》，实现“村民自治”，提出对策如下：
对策一：强化宣传、理念先行，提高村民自治重要意义的认识。
要结合“六五”普法的启动，认真开展《村民委员会组织法》的贯彻学习活动。首先，抓好宣传发动，普及学习。要明确学习宣传这部法律是贯彻落实党的十七大精神，扩大农村基层民主的需要；是加快农村基层民主政治建设进程，推进村民自治的需要；是密切党群干群关系，维护农村社会稳定，促进农村经济发展的需要。其次，抓好活动开展，推动学习。要精心谋划，设计载体，利用各种新闻媒体及群众喜闻乐见的形式，广泛宣传《村民委员会组织法》，使法条的各项规定变成农民群众的主动要求和自觉行动，推动村民自治工作更加深入开展。
对策二：发展经济、服务民生，增强村民自治的物质基础。
要充分认识发展农村经济是贯彻落实《村民委员会组织法》，增强村委会凝聚力和战斗力的基础，是建设新农村，实现共同富裕的内在要求。要深刻理解发展经济是第一要务，服务民生是村两委中心工作这一硬道理，围绕“发展”和“民生”两大主题，想民之所想，急民之所急，解民之事所忧，以“五项攻坚”为载体，采取有力措施，大力发展农村经济，促进特色产业发展。要强化村委会服务功能，增强村民自治的吸引力、凝聚力，加强对薄弱落后村的扶持力度，指导村委会搞好招商引资、项目建设和产业发展，不断探索农村经济发展的新模式和新途径，为村民自治奠定良好的物质基础。
对策三：发扬民主、依法治村，搞好村级民主制度建设。
要强化民主选举，切实把威信高、能力强的村民选拨到村干部岗位，积极探索村干部民主评议、任期、离任审计制度，确保民主监督落到实处。要强化民主决策，健全村务民主决策制度，规范村民会议和村民代表会议的职责、权利和义务，发扬民主，科学决策，依法办事。要强化民主管理，建立以村务公开为内容的民主管理制度，完善和补充村务公开办法，建立村务监督机制，抓好民主理财，村务公开等制度的落实，依法治村。要强化民主监督，从涉及群众切身利益的问题入手，对群众关心的热点及重大问题在村务公开栏公布，便于群众监督。要总结推广发扬民主、依法治村的好经验、好做法，增进村务公开的实效性。
对策四：加强指导、提供保障，提高村民自治的能力和水平。
要加大村委会组成人员和村民代表的教育培训，使之系统、深入地理解村民自治的内涵和意义，掌握民主决策、民主管理、民主监督的方法，明确职责任务和权利义务，牢固树立起爱岗敬业，扎实工作，服务群众的奉献精神，提高依法履职的能力和水平；要认真研究“三农”问题，区分情况分类指导，帮助村委会克服困难、解决问题，为村民自治创造良好的外部环境和条件；要大力开展村民自治制度化和规范化建设，为村民自治的健康发展提供有力保障。要针对不同乡镇、村屯经济滞后的实际，采取相应措施，解决村委会办公经费不足问题，加大投入力度，改善办公条件，强化阵地建设，丰富村民文化生活，努力实现新农村建设目标。





中国工商银行


中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法
1996年2月1日，中国工商银行

第一章 总则
第一条 为加强个人住房保证贷款管理，维护借贷双方合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则（试行）》及有关金融和房改法规政策的规定，制订本办法。
第二条 个人住房担保贷款（以下简称贷款）是借款人购建修住房时以借款人或第三人（作为保证人）能自主支配的财产作为抵押物或质物的一种贷款方式，借款人到期不能归还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物作为补偿。
第三条 办理贷款必须遵守国家法律，遵守国家的房改政策和银行的有关信贷规章、制度、原则，在平等协商的基础上签订住房抵押贷款合同。

第二章 贷款的对象和条件
第四条 贷款对象。具有完全民事行为能力的个人。
第五条 贷款条件。借款申请人必须具备以下条件：
一、具有城镇常住户口或合法的居留身份；
二、具有固定的职业和稳定的收入；
三、信用良好，具有偿还贷款本息的能力；
四、有贷款人认可的资产作为抵押，并有足够代偿能力的单位或个人作为归还贷款本息的保证人；
五、对个人发放用于购买自住住房的贷款，借款人的住房购买价格基本符合贷款行或其委托的房地产估价师评估价值；
六、对个人发放用于修建自住住房的贷款，要求借款人已取得所修建住房的土地使用权，且土地使用权终止时间不早于贷款合同终止时间；贷款项目已经取得当地建设行政部门和城市规划部门的批准；
七、在中国工商银行开立有住房存款户（如在中国工商银行开立有住房公积金专户，公积金存款可与住房储蓄存款余额合并计算，但需持有公积金管理部门的批准文件），存款余额至少占购买住房价格或修建住房投资额的30％，存款期必须在半年以上，并以此作为购房首期付款或先于银行贷款投入修建住房；
八、贷款人规定的其他条件。
第六条 借款人应向贷款人提供下列资料：
一、具有法律效力的借款人身份证明（如：身份证、户口本、合法的居留证件及其他有效身份证明）；
二、有关部门出具的借款人家庭稳定经济收入的证明；
三、符合政策法规规定的购、建、修住房合同意向书、协议或其他批准文件；
四、抵押物或质物清单、权属证明、估价报告、保险单和有处分权人同意抵押或质押的证明；
五、还款保证人的资格证明材料；
六、贷款人要求提供的其他证明文件或材料。

第三章 财产抵押、质押和第三方担保
第七条 下列财产可作为住房贷款的抵押物或质物：
一、借款人有权自主支配的房产和其他地上定着物；
系共同享有住房的，在取得共有人同意证明后，可按借款人所有产权的份额设定抵押；购买现房的，可凭所购房产的产权证书和保险单设定抵押权；
购买期房的，可凭购房合同设定抵押权。
二、贷款人认可的属于借款人或担保人所有的各种有价证券（包括定期存单）及其他财产。
第八条 下列财产不能作为抵押物或质物：
一、土地所有权；
二、所有权、使用权不明或者有争议的财产；
三、不能强制执行或处理的；
四、已经设定抵押的；
五、被依法查封、扣押监管或者采取其他保全措施或强制措施的；
六、依法不得抵押或质押的其他财产。
第九条 以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人必须签订书面抵押合同，并于放款前向当地房地产管理部门办理抵押登记手续；采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。贷款行认为要公证的，借款人应到公证机关办理公证手续。公证及登记费由借款方负担。
第十条 抵押合同应当包括以下内容：（1）被担保的主债权种类、数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）抵押物的名称、数量、质量状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（4）抵押担保的范围；（5）借贷双方认为需要约定的其他事项。
质押合同应当包括以下内容：（1）被担保的主债权种类、数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）质物的名称、数量、质量、状况；（4）质物担保的范围；（5）质物移交的时间；（6）借贷双方认为需要约定的其他事项。
第十一条 用于抵押的房地产，其抵押物价值的确认，可由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估，并经抵押权人确认。评估费用由借款人负担。
第十二条 以房产作为抵押的，借款人需在借款合同签订前到保险公司按指定的险种办理或由贷款人代办有关保险手续；投保金额不得低于借款的全部本息；投保期至少要长于借款期半年；保险单不得有任何有损贷款人权益的限制性条款；保险所需一切费用由借款人负担；抵押期内，保险单由贷款人保管。
第十三条 作为抵押物的房地产，其房产证、单据由贷款人保管。借款人对设定抵押的房地产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督、检查。
第十四条 贷款人对自己保管的质物，应专项保管，不得动用，如造成损坏、遗失，由贷款人承担责任并赔偿损失。
第十五条 以有价证券作质押的，在质押期内，有价证券到期时，可选择以下处理方式：
一、借款人与贷款人共同兑现，并偿还贷款或转换为储蓄存单继续用于质押；
二、借款人用贷款人认可的等额有价证券调换到期证券。
第十六条 抵押或质押期间，未经贷款人同意，借款人不得将抵押物转移、拆迁、出租、变卖、馈赠；用有价证券进行质押的，出质人不得以任何理由挂失。
第十七条 抵押或质押双方应正式签订抵押合同或质押合同，并详细开列抵押物或质物清单，抵押合同自登记之日起生效，质押合同自质物移交于质权人占有时生效，至借款人还清全部贷款本息时解除。抵押或质押解除后，贷款人将抵押物或质物归还借款人。
第十八条 个人住房担保贷款在借款人提供抵押或质押担保基础上，必须由贷款人认可的第三方提供不可撤销的全额有效担保。
保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力且在中国工商银行开户，一般情况下担保人应为借款人所在单位；
保证人为自然人的，应当有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且必须在贷款行存有一定数额的保证金。
第十九条 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同，保证合同应当包括以下内容：（1）被保证的主债权种类、数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）保证的方式；（4）保证担保的范围；（5）保证的期间；（6）双方认为需要约定的其他事项。
第二十条 保证期限为贷款合同履行完毕之日起两年。
第二十一条 保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续；未经贷款人认可，原保证继续有效。

第四章 借款合同的签订与履行
第二十二条 贷款由借款人提出借款申请，经贷款人审查同意后，签订借款合同。
第二十三条 借款合同应当约定贷款种类、贷款用途、金额、利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。
借贷双方应将借款合同与抵押合同或质押合同合并，签订抵押借款合同或质押借款合同，但合同内容除本条的上款内容之外，还应涵盖第十条的内容。
第二十四条 借款合同及有关材料，贷款人认为有必要的，应经公证机关对其真实性和合法性进行公证，公证费用由借款人负担。借款人违约时，贷款人可以申请公证机关会同人民法院强制执行借款人的抵押物或质物。
第二十五条 贷款只能用于购建修自住住房，不得挪作他用。
第二十六条 以房地产作为抵押物的，贷款金额不得高于抵押物现值的70％；以定期储蓄存单作为质物的，按照《个人定期储蓄存单小额抵押贷款办法》（银发〔1994〕316号）的规定办理；以其他有价证券作为质物的，比照定期储蓄存单办理。
第二十七条 贷款期限为一至十年。
第二十八条 贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。
第二十九条 借款人需按合同规定的还款方式与期限偿还贷款本息。
第三十条 归还本息的方法有二种方式，由各行根据当地情况选定或借贷双方商定：
1．月均还款法。贷款期限内每月以相等的偿还额足额归还贷款本金和利息。
2．累进还款法。贷款期限内，逐年或每隔几年递增偿还额，但每年或某几年内各月均以相等的偿还额足额归还贷款本金和利息。
第三十一条 借款期内，借款人未按合同规定的时间偿还贷款本息，在接到贷款人发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚金。按规定加罚逾期罚息。

第五章 借款合同的变更和解除
第三十二条 借款合同依法需要变更和解除的，必须经借贷双方协商同意。协商未达成之前，原借款合同继续有效。
第三十三条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人或保证人继续履行借款人所签订的借款合同。
第三十四条 借款人的保证人系法人的，在其法人发生合并、分立或破产时，借款人应变更担保人并重新办理担保手续。
第三十五条 借款人按合同规定归还全部贷款本息后（含提前归还贷款本息），抵押物或质物返还借款人，借款合同随即终止。

第六章 责任和抵押物的处理
第三十六条 凡属下列行为之一的，借款人要承担相应责任：
一、借款人不能如约归还贷款本息；
二、借款人向贷款人提供虚假文件和资料，已经或可能造成贷款损失的；
三、借款人未经贷款人同意，擅自改变贷款用途，挪用贷款的；
四、借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产和权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或再抵押的；
五、借款人抽逃、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，影响贷款人贷款安全的；
六、借款人使用贷款从事违反国家政策、法律活动的；
七、在同一贷款人的两个以上（含两个）分支机构取得贷款的；
八、借款人影响贷款人权益的其他行为。
第三十七条 凡属下列情况之一者，贷款人有权处理抵押物或质物：
一、借款人有本办法三十六条情形中行为之一的；
二、借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人；或其法定继承人或受遗赠人拒绝履行借款合同的。
第三十八条 处分抵押物或质物其价款不足以偿还贷款本息和费用的，贷款行有权向保证人追索应偿还部分；处分抵押物或质物其价款超过应偿还部分，应退还借款人。
第三十九条 借款人违反合同规定挪用贷款，贷款人有权提前收回部分或全部贷款，返还相应价值的抵押物或质物，并按规定加收罚息。
第四十条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向合同管理机关申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉。

第七章 附则
第四十一条 各省、直辖市、自治区、计划单列市分行可根据本办法拟定实施细则，并报总行房地产信贷部备案。
第四十二条 本办法由中国工商银行制订、解释、修改。
第四十三条 本办法自公布之日起施行。